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Welche Versicherungen sind umlagefähig? Gebäude, Haftpflicht, Glas
Gebäude-, Haftpflicht- und Glasversicherung dürfen umgelegt werden, Rechtsschutz nicht. So prüfen Sie Ihre Versicherungszeile.
Versicherungen sind in vielen Abrechnungen eine der größten Positionen – und eine der unklarsten. In der Zeile steht meist nur „Versicherungen“, dahinter verbergen sich aber oft fünf oder sechs Policen mit sehr unterschiedlicher Rechtslage. Zwei davon gehören eindeutig nicht in Ihre Abrechnung. Dieser Ratgeber erklärt, welche Versicherungen umlagefähig sind, welche nicht, und wie Sie an eine belastbare Aufschlüsselung kommen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“. Ausdrücklich genannt sind die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung, die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Die Aufzählung ist abschließend gemeint. Was dort nicht steht und auch nicht wirtschaftlich einer der genannten Arten entspricht, ist keine umlagefähige Versicherung. Wie überall setzt die Umlage zudem eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus, § 556 Abs. 1 BGB.
Was nicht umlagefähig ist
Der klassische Fehler ist die Rechtsschutzversicherung: Sie schützt die Vermietung in Auseinandersetzungen, teilweise gerade gegen die Mietparteien, und ist in § 2 Nr. 13 BetrKV nicht genannt.
Bei der Mietausfallversicherung kommt es auf das versicherte Risiko an. Eine eigenständige Police, die ausbleibende Mieteinnahmen etwa wegen Leerstands absichert, deckt das unternehmerische Risiko der Vermietung ab und gehört nicht in die Abrechnung. Ist der Mietausfall dagegen als Baustein der Gebäudeversicherung für den Fall eines versicherten Gebäudeschadens mitversichert, hat der Bundesgerichtshof die Umlage für zulässig gehalten (BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17).
Ebenfalls nicht umlagefähig sind Versicherungen, die nur das Verwaltungshandeln betreffen, etwa eine Vermögensschadenhaftpflicht der Verwaltung. Sie fällt unter die Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Auch Ihre eigene Hausratversicherung hat in der Abrechnung nichts zu suchen.
Die Sammelzeile aufschlüsseln
Wenn Ihre Abrechnung nur „Versicherungen“ nennt, ist der Betrag ohne weitere Angaben nicht überprüfbar. Bitten Sie um eine Aufstellung der einzelnen Policen mit Jahresprämie. Diese Aufstellung ergibt sich aus den Versicherungsscheinen oder aus einer Sammelrechnung des Maklers; sie ist ohne besonderen Aufwand zu erstellen.
Enthält die Sammelposition eine nicht umlagefähige Police, ist nur dieser Anteil herauszunehmen. Die gesamte Zeile fällt deshalb nicht weg. Formulieren Sie Ihre Rückfrage entsprechend: „Bitte teilen Sie mir mit, welche Policen in der Position Versicherungen enthalten sind und mit welcher Jahresprämie sie jeweils angesetzt wurden.“
Elementarschäden und Prämiensprünge
Seit einigen Jahren steigen die Prämien für Gebäudeversicherungen deutlich, insbesondere für Elementarschadendeckung nach Starkregen- und Hochwasserereignissen. Ein Anstieg ist deshalb für sich genommen kein Fehler. Der Abschluss einer zusätzlichen Elementardeckung ist grundsätzlich umlagefähig, weil § 2 Nr. 13 BetrKV sie ausdrücklich nennt.
Trotzdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Einen Verstoß müssen Sie darlegen und beweisen; die Vermietung trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die Grundlagen ihres Ansatzes (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Sie brauchen also den Versicherungsschein aus der Belegeinsicht und ein Vergleichsangebot für ein vergleichbares Gebäude.
Selbstbehalt und Schadenfälle
Viele Policen enthalten einen Selbstbehalt. Wird nach einem Wasserschaden der Selbstbehalt fällig, ist das eine Folge des Schadens und damit Instandsetzung – nicht die Versicherungsprämie. Der Selbstbehalt gehört deshalb nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ebenso wenig gehören Schadensbeseitigungskosten hinein, auch wenn sie unter der Überschrift „Versicherung“ auftauchen. Fragen Sie bei auffälligen Beträgen gezielt: Handelt es sich um eine Prämie oder um eine Schadenzahlung?
Glasversicherung
Die Glasversicherung ist ausdrücklich genannt und damit umlagefähig. Sie deckt in der Regel die Verglasung der Gemeinschaftsflächen und je nach Police auch die Wohnungsfenster. Prüfen Sie, ob die Police tatsächlich besteht: Manche Verwaltungen setzen eine Glasversicherung an, obwohl im Versicherungsschein nur eine Gebäudeversicherung ohne Glasbaustein enthalten ist.
Wohngebäudeversicherung im Detail
Die Gebäudeversicherung ist fast immer der größte Einzelposten der Zeile. Sie deckt typischerweise Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel; Elementarschäden wie Überschwemmung oder Erdrutsch sind meist ein Zusatzbaustein. Die Prämie richtet sich nach dem Versicherungswert des Gebäudes, der über einen gleitenden Neuwertfaktor jährlich angepasst wird. Auch ohne Vertragsänderung steigt die Prämie deshalb regelmäßig.
Für Ihre Prüfung heißt das: Ein Anstieg um wenige Prozent ist normal und erklärt sich aus dem Anpassungsfaktor. Ein Sprung um dreißig Prozent oder mehr hat dagegen meist einen konkreten Grund – einen Wechsel des Versicherers, einen zusätzlichen Baustein, eine Höherstufung nach Schadenfällen oder die Aufnahme von Elementardeckung. Diesen Grund können Sie erfragen, und er lässt sich am Versicherungsschein überprüfen.
Wenn die Verwaltung eine Sammelpolice nutzt
Große Verwaltungen versichern ihren gesamten Bestand über einen Rahmenvertrag und verteilen die Prämie rechnerisch auf die einzelnen Häuser. Das kann günstig sein, macht die Zuordnung aber undurchsichtig. Für Ihre Abrechnung muss trotzdem erkennbar sein, welcher Betrag auf Ihr Gebäude entfällt und wie er ermittelt wurde.
Bitten Sie in diesem Fall um den Verteilungsnachweis für Ihr Objekt. Eine bloße Behauptung, die Prämie sei „anteilig ermittelt“, genügt nicht, um den Betrag nachvollziehen zu können.
Der Verteilerschlüssel
Ohne abweichende Vereinbarung gilt der Wohnflächenanteil, § 556a Abs. 1 BGB, und zwar nach der tatsächlichen Fläche (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Rechnen Sie den Anteil nach: Gesamtprämie geteilt durch Gesamtfläche mal Ihre Fläche.
Beachten Sie, dass Versicherungsjahre häufig nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Wird eine Jahresprämie ohne zeitliche Abgrenzung gebucht, kann sie im falschen Abrechnungszeitraum landen.
Gewerbe und Leerstand
Gewerbeeinheiten – besonders Gastronomie – erhöhen die Prämie oft erheblich. Ein Vorwegabzug ist zu prüfen, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblich höheren Kosten führt. Der auf leerstehende Wohnungen entfallende Anteil ist von der Vermietung zu tragen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05).
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds nennt für Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,31 € pro Quadratmeter und Monat. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 260 € im Jahr. Der Wert ist ein Durchschnitt; Gebäude in Risikolagen liegen darüber. Deutliche Abweichungen rechtfertigen eine genauere Prüfung, beweisen aber keinen Rechtsverstoß.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Verlangen Sie die Liste der Policen mit Prämien und den Versicherungszeitraum. Prüfen Sie, ob Rechtsschutz enthalten ist und – bei einem Mietausfallbaustein – ob er an einen versicherten Gebäudeschaden anknüpft. Vergleichen Sie die Summe mit dem Vorjahr und rechnen Sie Ihren Anteil nach. Den Anspruch auf Einsicht gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB; die Belege dürfen elektronisch bereitgestellt werden; Versicherungsscheine gehören zu diesen Unterlagen.
Weiterlesen und selbst prüfen
Warum Rechtsschutz nicht dazugehört, erklärt der Ratgeber zur Rechtsschutzversicherung. Zur Abgrenzung von Verwaltungsleistungen lesen Sie den Beitrag zu Verwaltungskosten, zur Belegeinsicht den Ratgeber Belegeinsicht.
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