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Rechtsschutz und Mietausfall in der Versicherungszeile prüfen
Rechtsschutz ist nie umlagefähig, Mietausfall nur als Baustein der Gebäudeversicherung. So trennen Sie die Policen sauber.
Die Position „Versicherungen“ ist in vielen Abrechnungen eine Sammelzeile mit mehreren Policen. Zwei davon gehören regelmäßig nicht hinein: die Rechtsschutzversicherung und die Mietausfall- oder Mietverlustversicherung. Beide schützen wirtschaftliche Interessen der Vermietung, teilweise sogar gegen die Mietparteien selbst. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage und den praktischen Weg zur Aufklärung. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt abschließend, welche Versicherungen umlagefähig sind: die Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Eine eigenständige Rechtsschutzversicherung steht dort nicht. Sie ist auch keine Sach- oder Haftpflichtversicherung: Sie ersetzt keinen Schaden am Gebäude und deckt keine Haftung gegenüber Dritten ab. Sie sichert das unternehmerische Risiko der Vermietung – und dieses Risiko trägt sie nach der Systematik von § 1 BetrKV selbst.
Beim Mietausfall müssen Sie dagegen genauer hinsehen. Es kommt darauf an, welches Risiko versichert ist.
Warum Rechtsschutz nie dazugehört
Eine Rechtsschutzversicherung finanziert im Zweifel die Auseinandersetzung mit einer Mietpartei über eine Abrechnung, eine Kündigung oder eine Mieterhöhung. Es wäre widersprüchlich, die Mietparteien an diesen Kosten zu beteiligen. Das gilt unabhängig davon, ob die Police allein oder als Baustein eines Pakets abgeschlossen wurde.
Mietausfall: auf das versicherte Risiko kommt es an
Hier ist die verbreitete Faustformel „Mietausfall ist nie umlagefähig“ zu grob. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrKV vereinbart, sind auch die in dieser Gebäudeversicherung mitversicherten Kosten eines Mietausfalls infolge eines versicherten Gebäudeschadens umlagefähig (BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17). Der Mietausfall ist dann kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Teil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung – und die Mietpartei profitiert davon, weil sich der Regressverzicht des Gebäudeversicherers auch auf diesen Teil erstreckt.
Eine eigenständige Mietausfallversicherung, die das Ausbleiben von Mieteinnahmen aus anderen Gründen absichert – Leerstand, Zahlungsunfähigkeit der Mietpartei –, bleibt dagegen nicht umlagefähig. Sie deckt das reine Vermietungsrisiko ab, das nach der Rechtsprechung bei der Vermietung bleibt (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05, zum Leerstand).
Prüfen Sie deshalb nicht die Überschrift, sondern den Versicherungsschein: Ist der Mietausfall dort als Baustein der Gebäudeversicherung an einen Gebäudeschaden geknüpft, oder handelt es sich um einen eigenen Vertrag mit eigenem Versicherungsfall?
Weitere nicht umlagefähige Policen
Neben den beiden Klassikern gehören folgende Versicherungen nicht in die Abrechnung: Vermögensschadenhaftpflicht der Hausverwaltung, Betriebshaftpflicht des Verwaltungsunternehmens, Bauleistungsversicherung während einer Baumaßnahme, Bauherrenhaftpflicht, Kautionsversicherungen, Vertrauensschadenversicherung sowie Ihre eigene Hausrat- oder Privathaftpflichtversicherung.
Die Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflicht sind ein guter Testfall. Sie hängen an einer Baumaßnahme und damit an Instandsetzung oder Modernisierung. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV sind solche Kosten keine Betriebskosten.
Der Grenzfall Haftpflicht
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist ausdrücklich umlagefähig. Sie deckt Schäden ab, die Dritten durch den Zustand des Grundstücks entstehen – etwa ein Sturz auf einem nicht geräumten Gehweg. Nicht umlagefähig ist dagegen eine Haftpflichtversicherung, die ausschließlich das Verwaltungshandeln absichert.
Wenn in Ihrer Aufstellung mehrere Haftpflichtpolicen stehen, fragen Sie nach dem Versicherungsschein. Aus dem versicherten Risiko ergibt sich, welche Kategorie einschlägig ist.
Wie Sie die Sammelzeile aufbrechen
Ohne Aufschlüsselung ist die Position nicht überprüfbar. Bitten Sie um eine Aufstellung aller enthaltenen Policen mit Versicherer, versichertem Risiko, Versicherungszeitraum und Jahresprämie. Diese Angaben stehen in den Versicherungsscheinen und in der Sammelrechnung des Maklers.
Enthält die Sammelposition eine unzulässige Police, entfällt nicht die ganze Zeile – nur dieser Anteil ist herauszunehmen. Formulieren Sie Ihren Einwand deshalb erst, wenn Sie die Aufteilung kennen.
Der Anspruch auf Einsicht
Sie können Einsicht in die Unterlagen verlangen, auf denen die Abrechnung beruht; den Anspruch gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB. Versicherungsscheine und Prämienrechnungen gehören dazu. Wird die Einsicht verweigert, kann Ihnen ein zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht zustehen (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 118/19).
Nach vollständiger Zahlung ist eine Rückforderung allein wegen unzureichender Belegeinsicht dagegen nicht möglich (BGH, Beschluss vom 26. Oktober 2021 – VIII ZR 150/20). Machen Sie Ihr Einsichtsrecht deshalb rechtzeitig geltend.
Wenn die Police mehrere Bausteine hat
Versicherer bündeln heute häufig mehrere Deckungen in einem Vertrag: Gebäude, Haftpflicht, Glas, Elementar – und als Zusatzbaustein Rechtsschutz. Die Rechnung nennt dann nur eine Gesamtprämie. Für die Abrechnung reicht das nicht: Der Anteil, der auf die nicht umlagefähigen Bausteine entfällt, ist herauszurechnen. Für einen Mietausfallbaustein gilt das nur, wenn er nicht an einen versicherten Gebäudeschaden anknüpft.
Die Aufteilung ist regelmäßig möglich, weil der Versicherungsschein die Prämie nach Sparten ausweist oder zumindest die versicherten Risiken benennt. Bitten Sie deshalb nicht nur um die Rechnung, sondern ausdrücklich um den Versicherungsschein mit der Prämienaufstellung. Wenn der Versicherer keine Aufteilung vornimmt, ist eine sachgerechte Schätzung erforderlich – und diese Schätzung muss die Vermietung erläutern können.
Selbstbehalt und Schadenzahlungen
Ein weiterer Punkt betrifft nicht die Police, sondern den Schadenfall. Wird nach einem Leitungswasserschaden ein Selbstbehalt fällig, ist das eine Folge der Schadensbeseitigung und damit Instandsetzung. Der Selbstbehalt gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung, auch wenn er unter der Überschrift „Versicherung“ gebucht wird.
Umgekehrt mindern Versicherungsleistungen die Kosten. Ersetzt die Versicherung einen Schaden, dürfen die ersetzten Beträge nicht zusätzlich umgelegt werden. Wenn in einem Jahr ein größerer Schaden aufgetreten ist, lohnt deshalb die Frage, ob und in welcher Höhe eine Erstattung geflossen ist.
Prämiensteigerungen einordnen
Gebäudeversicherungen sind in den letzten Jahren deutlich teurer geworden, vor allem wegen Elementarschadendeckung und gestiegener Baupreise. Ein Anstieg ist deshalb nicht automatisch ein Fehler. Prüfen Sie zuerst, ob eine unzulässige Police enthalten ist, und erst danach die Höhe.
Für die Höhe gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Einen Verstoß müssen Sie darlegen und beweisen; eine sekundäre Darlegungslast der Vermietung für die Grundlagen ihres Ansatzes besteht regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Sie brauchen dafür den Versicherungsschein und ein Vergleichsangebot für ein vergleichbares Gebäude.
Der Vergleichswert
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds nennt für Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,31 € pro Quadratmeter und Monat. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 260 € im Jahr. Liegt Ihre Versicherungsposition deutlich darüber, ist die Aufschlüsselung der erste Schritt: Häufig steckt eine nicht umlagefähige Police darin.
Frist und nächste Schritte
Einwendungen sind grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 BGB. Notieren Sie das Zugangsdatum, bitten Sie zunächst um die Aufstellung und beziffern Sie dann Ihren Einwand. Wenn eine Antwort ausbleibt, ist ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung der nächste Schritt.
Weiterlesen und selbst prüfen
Welche Versicherungen zulässig sind, erklärt der Ratgeber zu Versicherungen. Die übrigen typischen Fehlpositionen behandeln die Beiträge zu Verwaltungskosten und zu Bankgebühren.
Sammelzeilen mit gemischten Policen erkennt die kostenlose Prüfung als prüfungsbedürftig – Sie sehen sofort, wonach Sie fragen sollten.