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Ist die Schornsteinreinigung umlagefähig? Kehrgebühr und Messung
Kehrgebühr, Feuerstättenschau und Abgasmessung: Was der Schornsteinfeger in Rechnung stellt und was davon in die Abrechnung darf.
Der Schornsteinfeger kommt in jedem Haus mit Feuerstätte regelmäßig vorbei, und seine Rechnung landet in der Nebenkostenabrechnung. Die Position ist klein, aber sie wird häufig falsch geführt: Teile der Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung, andere in die Betriebskosten, und wieder andere sind gar nicht umlagefähig. Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Rechtsberatung zu Ihrem Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 12 BetrKV nennt „die Kosten der Schornsteinreinigung“, nämlich die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind. Der letzte Halbsatz ist entscheidend: Er verhindert, dass dieselben Kosten doppelt auftauchen.
Wie überall setzt die Umlage eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus, § 556 Abs. 1 BGB. Ohne sie sind die Kosten mit der Miete abgegolten.
Die Doppelerfassung mit der Heizung
§ 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV zählt zu den Heizkosten unter anderem die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Immissionsschutzmessungen. Ein Teil der Schornsteinfegerrechnung – etwa die Abgaswegeprüfung und die Messung – wird deshalb bereits über die Heizkosten verteilt.
Steht in Ihrer Abrechnung sowohl eine Position „Schornsteinfeger“ als auch in der Heizkostenabrechnung ein Betrag für Messungen, prüfen Sie beide Rechnungen. Häufig hat der Messdienst die vollständige Schornsteinfegerrechnung erhalten und die Verwaltung zusätzlich einen Teil in die Betriebskosten gebucht.
Was der Schornsteinfeger abrechnet
Eine typische Rechnung enthält mehrere Posten: die Kehrung des Schornsteins, die Feuerstättenschau, die Abgaswegeüberprüfung, die Emissionsmessung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und gegebenenfalls die Bauabnahme einer neuen Anlage. Kehrung, Feuerstättenschau und wiederkehrende Messungen sind laufende Kosten und damit grundsätzlich umlagefähig.
Nicht umlagefähig ist dagegen die Abnahme einer neu errichteten Feuerstätte, weil sie zum Einbau gehört. Auch Bescheinigungen, die nur für einen Verkauf oder eine Finanzierung benötigt werden, sind keine Betriebskosten.
Feuerstättenschau und Kehrbezirk
Die Feuerstättenschau ist eine hoheitliche Aufgabe des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers und fällt in festen Abständen an. Die übrigen Arbeiten können bei einem frei gewählten Betrieb beauftragt werden. Das eröffnet Preisunterschiede und damit eine Wirtschaftlichkeitsfrage.
Wenn Ihre Position deutlich über dem üblichen Rahmen liegt, ist ein Blick in die Gebührenordnung des Landes hilfreich. Für hoheitliche Tätigkeiten sind die Gebühren dort geregelt; abweichende Beträge lassen sich damit gut hinterfragen.
Etagenheizungen und Einzelöfen
Hat jede Wohnung eine eigene Gastherme, wird der Schornsteinfeger für jede Therme tätig. Die Kosten betreffen dann nicht die Gemeinschaft, sondern die einzelne Wohnung. Ob sie über die Betriebskostenabrechnung verteilt oder direkt zugeordnet werden, hängt von der vertraglichen Regelung ab. Eine Verteilung nach Wohnfläche führt hier leicht zu einem unpassenden Ergebnis, weil der Aufwand pro Gerät und nicht pro Quadratmeter anfällt.
Prüfen Sie in diesem Fall, ob Ihre Abrechnung die Zahl der Geräte nennt. Ist das nicht der Fall, fragen Sie danach – die Rechnung des Schornsteinfegers weist die Anlagen einzeln aus.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht umlagefähig sind die Sanierung des Schornsteins, der Einbau eines Edelstahlrohrs, die Beseitigung eines Versottungsschadens und Nachrüstungen zur Erfüllung neuer Vorschriften. Rechtsgrundlage ist § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Auch Bußgelder wegen versäumter Fristen gehören nicht in die Abrechnung.
Der Verteilerschlüssel
Ohne abweichende Vereinbarung gilt der Wohnflächenanteil, § 556a Abs. 1 BGB, nach der tatsächlichen Fläche (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Bei Einzelfeuerstätten ist ein Schlüssel nach Geräten sachnäher, muss aber vereinbart sein.
Achten Sie darauf, dass Gesamtkosten, Schlüssel, Gesamteinheiten und Ihre Einheiten in der Abrechnung stehen. Ohne diese vier Angaben können Sie den Anteil nicht nachrechnen.
Wenn nicht geheizt wird
Auch in einem Jahr, in dem die Anlage stillsteht, fallen Feuerstättenschau und Kehrung an. Eine stillgelegte, aber nicht ordnungsgemäß abgemeldete Feuerstätte verursacht weiterhin Gebühren. Wenn in Ihrem Haus alte Kamine ungenutzt sind, ist die Frage nach einer Stilllegung ein sinnvoller Beitrag zur Kostensenkung.
Der Zeitpunkt der Rechnung
Schornsteinfeger rechnen häufig für einen Kehrbezirk gebündelt ab, und die Rechnung erreicht die Verwaltung nicht immer im selben Jahr, in dem gearbeitet wurde. Für die Zuordnung kommt es darauf an, in welchem Abrechnungszeitraum die Leistung erbracht wurde. Werden in einem Jahr zwei Jahresrechnungen gebucht, verdoppelt sich die Zeile scheinbar, ohne dass mehr geleistet wurde.
Vergleichen Sie deshalb die Position mit den beiden Vorjahren. Ein Muster aus „hoch, niedrig, hoch“ deutet auf eine reine Buchungsfrage hin und nicht auf überhöhte Gebühren. Fragen Sie in diesem Fall nach Rechnungsdatum und Leistungszeitraum; beides steht auf der Rechnung und klärt den Sprung meist vollständig.
Wenn eine Wärmepumpe eingebaut wurde
Nach dem Wechsel von einer Gastherme auf eine Wärmepumpe entfällt die Feuerstätte, und damit entfallen Kehrung und Abgasmessung. Die Position sollte in der ersten vollständigen Abrechnung nach dem Umbau deutlich sinken oder ganz verschwinden. Bleibt sie unverändert stehen, lohnt eine gezielte Nachfrage.
Übergangsjahre sind eine typische Fehlerquelle: Wird der alte Kessel im Sommer ausgebaut, fallen im selben Jahr noch anteilige Gebühren an, aber eben nicht für das ganze Jahr. Auch die Stilllegungsbescheinigung für den Schornstein ist eine einmalige Leistung im Zusammenhang mit dem Umbau und damit keine laufende Betriebskostenart.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds nennt für die Schornsteinreinigung 0,04 € pro Quadratmeter und Monat. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 34 € im Jahr. Häuser mit vielen Einzelthermen liegen darüber, weil jede Anlage geprüft werden muss.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Notieren Sie den Gesamtbetrag, den Schlüssel und Ihren Anteil. Vergleichen Sie die Position mit der Heizkostenabrechnung, um eine Doppelerfassung auszuschließen. Fragen Sie nach der Rechnung des Schornsteinfegers mit den einzelnen Leistungspositionen. Den Anspruch auf Einsicht gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB; die Belege dürfen elektronisch bereitgestellt werden.
Weiterlesen und selbst prüfen
Wie die Heizkosten aufgebaut sind, erklärt der Ratgeber zu Heizkosten. Zur Aufteilung lesen Sie Heizkosten 70/30; was bei Sanierungen gilt, steht im Beitrag zu Instandhaltung.
Doppelerfassungen zwischen Heiz- und Betriebskostenabrechnung fallen im direkten Vergleich auf: Laden Sie beide Dokumente in die kostenlose Prüfung.