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Heizkosten 70/30: Was die Heizkostenverordnung verlangt
Verbrauchsanteil, Grundkosten und Kürzungsrecht: So lesen Sie Ihre Heizkostenabrechnung, ohne jede Abweichung für einen Fehler zu halten.
„70 Prozent Verbrauch, 30 Prozent Fläche“ klingt einfach. Auf einer Heizkostenabrechnung stehen daneben aber häufig Geräteeinheiten, Warmwassermengen, Grundkosten, Nutzerwechsel und mehrere Zwischensummen. Wer nur die Endsumme vergleicht, übersieht leicht, wie der persönliche Anteil entstanden ist. Dieser Ratgeber erklärt die Grundidee der Heizkostenverordnung und zeigt, welche Rückfragen bei einer unklaren Abrechnung helfen. Er behandelt typische Wohnraumsituationen in Deutschland; besondere Anlagen, Ausnahmen und Vertragskonstellationen brauchen häufig eine individuelle Prüfung.
Warum Heizkosten nicht nur nach Wohnfläche verteilt werden
Die Heizkostenverordnung verbindet einen verbrauchsabhängigen Anteil mit einem Grundkostenanteil. Das soll den persönlichen Verbrauch berücksichtigen, ohne so zu tun, als hinge jede Ausgabe allein vom Verhalten einer einzelnen Wohnung ab. Auch die Bereitstellung der Wärme und Verluste der Anlage verursachen Kosten. Eine Wohnung kann zudem von angrenzenden beheizten Räumen profitieren, obwohl ihre eigenen Heizkörper wenig genutzt werden.
Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV werden von den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage grundsätzlich mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt. Der übrige Teil wird nach den dort vorgesehenen Flächen- oder Raummaßstäben verteilt. Für Warmwasser enthält § 8 HeizkostenV einen entsprechenden Rahmen von grundsätzlich 50 bis 70 Prozent Verbrauchsanteil.
Was 70/30 in Zahlen bedeutet
Angenommen, die abzurechnenden Heizkosten eines Gebäudes betragen 10.000 Euro. Bei einem Verhältnis von 70 zu 30 entfallen 7.000 Euro auf den Verbrauchstopf und 3.000 Euro auf den Grundkostentopf. Ihre Wohnung erhält aus jedem Topf einen eigenen Anteil. Erst die Summe beider Anteile ist Ihr Heizkostenbetrag. Deshalb lässt sich dieser Betrag nicht einfach mit „Gesamtkosten mal Wohnflächenanteil“ kontrollieren.
Hat Ihre Wohnung zehn Prozent der relevanten Fläche und acht Prozent der erfassten Verbrauchseinheiten, ergibt das in diesem vereinfachten Beispiel 300 Euro Grundkosten und 560 Euro Verbrauchskosten, zusammen 860 Euro. Zeitanteile, getrennte Nutzergruppen oder Warmwasser sind dabei noch nicht berücksichtigt. Die Zahlen zeigen nur das Rechenprinzip. Prüfen Sie in Ihrer tatsächlichen Abrechnung immer, ob Zähler und Nenner dieselbe Abrechnungseinheit betreffen.
Ist ein anderer Schlüssel automatisch falsch?
Nein. Ein Verhältnis von 50/50 kann ebenso im gesetzlichen Rahmen liegen wie 60/40. In bestimmten von § 7 beschriebenen Gebäudekonstellationen ist ein Verbrauchsanteil von 70 Prozent vorgeschrieben. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, lässt sich nicht allein aus dem Rechnungsbetrag erkennen. Bauzustand, Wärmeschutz und technische Eigenschaften können hierfür eine Rolle spielen.
Auch ein Verbrauchsanteil oberhalb von 70 Prozent ist nicht in jedem Fall unzulässig. § 10 HeizkostenV lässt bestimmte vertragliche Vereinbarungen über höhere Verbrauchsanteile unberührt. Darüber hinaus müssen der Anwendungsbereich und Ausnahmen, insbesondere nach §§ 2 und 11, geprüft werden. Eine automatische Warnung bei einem ungewöhnlichen Verhältnis sollte daher eine Frage auslösen, keine sichere Behauptung eines Rechtsverstoßes.
Heizung und Warmwasser getrennt nachvollziehen
Bei verbundenen Anlagen müssen Kosten für Raumheizung und Warmwasser zunächst sinnvoll getrennt und anschließend auf die Nutzer verteilt werden. Die entsprechenden Regeln finden sich insbesondere in § 9 HeizkostenV. Auf Ihrer Abrechnung können deshalb zunächst Gesamtkosten der Anlage, danach Kosten für Warmwasser und schließlich die beiden persönlichen Anteile erscheinen. Diese Zwischensummen dürfen beim Nachrechnen nicht mehrfach addiert werden.
Suchen Sie für beide Bereiche die Gesamteinheiten und Ihre eigenen Einheiten. Prüfen Sie, ob Warmwasser in Kubikmetern, Energie in Kilowattstunden oder Heizkostenverteiler in bewerteten Einheiten angegeben sind. Unterschiedliche Einheiten sind nicht austauschbar. Ein Zahlenwert am Heizkostenverteiler ist regelmäßig nicht ohne Weiteres mit einer Kilowattstunde gleichzusetzen. Wenn Einheiten oder Umrechnungsfaktoren fehlen, fragen Sie danach, statt einen scheinbar einfachen Dreisatz mit unpassenden Zahlen zu bilden.
Fehlende Verbrauchserfassung und mögliche Kürzung
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV sieht unter bestimmten Voraussetzungen ein Kürzungsrecht von 15 Prozent vor, soweit entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Dieses Recht betrifft grundsätzlich den auf Sie entfallenden betroffenen Kostenanteil, nicht ohne Weiteres Ihre gesamte Miete oder sämtliche Nebenkosten. Bei 900 Euro betroffenen Kosten wären 15 Prozent rechnerisch 135 Euro.
Ob Sie tatsächlich kürzen dürfen, hängt vom Anwendungsbereich und möglichen Ausnahmen ab. Ein bloß unleserlicher Verbrauchswert beweist noch nicht, dass ohne Verbrauch abgerechnet wurde. Vielleicht fehlt Ihnen eine Seite oder eine separate Heizkostenabrechnung. Ebenso führt ein ungewöhnlicher Prozentwert nicht automatisch zum gleichen Kürzungsrecht. Fordern Sie zuerst die vollständige Berechnung an und lassen Sie streitige Voraussetzungen prüfen, bevor Sie eine Zahlung eigenständig reduzieren.
Schätzungen und Nutzerwechsel genauer ansehen
Kann Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, enthält § 9a HeizkostenV Regeln zur Ermittlung anhand von Vergleichswerten. Eine Schätzung ist also nicht automatisch verboten. Sie sollte aber nachvollziehbar sein: Was fiel aus, welcher Zeitraum war betroffen und welche Vergleichsgrundlage wurde verwendet? Ein auffälliger Sprung zum Vorjahr kann Anlass für eine Nachfrage sein, ersetzt aber nicht die Prüfung der Methode.
Bei Einzug oder Auszug im Abrechnungsjahr werden Kosten zwischen Nutzern aufgeteilt. Dafür gelten besondere Regeln nach § 9b HeizkostenV. Heizkosten werden nicht in jeder Situation gleichmäßig durch zwölf Monate geteilt, weil der Wärmebedarf im Winter höher liegt. Fragen Sie bei unklaren Zeitanteilen nach Zwischenablesung, Gradtagszahlen und dem verwendeten Berechnungsverfahren.
Hohe Kosten sind noch kein Beweis für einen Fehler
Ein richtig angewandter Schlüssel kann trotzdem zu einer hohen Nachzahlung führen. Energiepreis, Witterung, Gebäudeeigenschaften und Ihre Vorauszahlungen beeinflussen den Endbetrag. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds bietet einen groben Vergleich, keine gesetzliche Obergrenze. Vergleichen Sie außerdem Ihren Verbrauch und den Preis pro Energieeinheit getrennt: Ein höherer Rechnungsbetrag kann durch den Preis steigen, obwohl Ihr Verbrauch gesunken ist.
Bei fossilen Brennstoffen kann zusätzlich die Aufteilung von Kohlendioxidkosten zwischen Vermietung und Mietpartei nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz relevant sein. Das ist eine eigene Prüfung und wird nicht allein durch ein korrektes Verhältnis von 70/30 beantwortet. Ein technischer Bericht sollte deutlich machen, welche Fragen er prüfen konnte und welche zusätzliche Unterlagen erfordern.
Mit diesen Fragen kommen Sie weiter
Bitten Sie um die vollständige Heizkostenabrechnung, die Energie- und Dienstleisterrechnungen, die Ablesewerte sowie die Erläuterung des Verteilerschlüssels. Benennen Sie konkret, ob Ihnen der Verbrauchsanteil, eine Schätzung oder die Trennung von Heizung und Warmwasser unklar ist. Halten Sie auch Ihren Nutzungszeitraum fest. Je genauer die Frage, desto leichter lässt sich eine nachvollziehbare Antwort verlangen.
Prüfen Sie anschließend die Zahlen erneut und beachten Sie die Einwendungsfrist zur Betriebskostenabrechnung. Bei hohen streitigen Beträgen, unklaren Ausnahmen oder einer geplanten Kürzung ist ein Mieterverein oder eine anwaltliche Beratung sinnvoll. Eine gute Vorbereitung besteht nicht darin, möglichst viele Paragraphen zu nennen, sondern die betreffende Kostenzeile, den Rechenweg und die noch fehlende Information sauber zu dokumentieren.
Weiterlesen und selbst prüfen
Wann eine Kürzung tatsächlich in Betracht kommt, behandelt der Ratgeber zum 15-Prozent-Kürzungsrecht. Ergänzend erklären die Beiträge zur CO₂-Kostenaufteilung und zur Frage, welche Heizkosten überhaupt umlagefähig sind, die übrigen Zeilen Ihrer Abrechnung.
Für einen schnellen Überblick über Ihre eigenen Zahlen: Laden Sie die Heizkostenabrechnung zusammen mit der Betriebskostenabrechnung in die kostenlose Prüfung. Verbrauchsanteil und Aufteilung werden dort ausgelesen und eingeordnet.