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Welche Heizkosten sind umlagefähig? Brennstoff, Wartung, Messdienst
Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Messgeräte gehören dazu – Reparaturen und neue Anlagen nicht. So lesen Sie die Heizzeile.
Die Heizung ist in den meisten Abrechnungen die größte Position. Sie ist zugleich die einzige, für die neben der Betriebskostenverordnung eine eigene Verordnung gilt. Wer nur auf den Endbetrag schaut, übersieht leicht, dass sich hinter der Heizzeile ein halbes Dutzend verschiedener Kostenarten verbirgt – von Brennstoff über Betriebsstrom bis zur Miete der Erfassungsgeräte. Dieser Ratgeber erklärt, was davon umlagefähig ist und was nicht. Er behandelt die Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Was die Betriebskostenverordnung nennt
§ 2 Nr. 4 BetrKV listet die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auf: die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, die Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie die Kosten der Anmietung und Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung.
Alternativ nennt die Vorschrift die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme – also Fernwärme oder Wärmecontracting – und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Für Etagenheizungen und Einzelöfen gelten die Regelungen entsprechend, soweit Kosten überhaupt zentral anfallen.
Was nicht dazugehört
Die Aufzählung enthält den Betrieb, nicht die Anlage. Nicht umlagefähig sind deshalb der Austausch des Kessels, die Erneuerung von Rohrleitungen, der Einbau einer neuen Umwälzpumpe, der hydraulische Abgleich als bauliche Maßnahme und die Reparatur nach einem Defekt. Rechtsgrundlage ist § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, der Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich ausnimmt.
Der Unterschied ist manchmal schmal. Die jährliche Wartung mit Austausch von Verschleißteilen wie Düsen oder Dichtungen bleibt Wartung. Wird bei derselben Gelegenheit ein Bauteil erneuert, das nicht routinemäßig getauscht wird, ist dieser Anteil Instandsetzung. Der Wartungsvertrag und die Rechnung zeigen, was tatsächlich geschehen ist. Enthält ein Vertrag ausdrücklich auch Reparaturleistungen, ist dieser Anteil herauszurechnen.
Brennstoff: geliefert oder verbraucht?
Bei Öl- und Pelletheizungen wird nicht das gelieferte, sondern das im Abrechnungszeitraum verbrauchte Material abgerechnet. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung, die lediglich die im Zeitraum geleisteten Abschlagszahlungen an den Energieversorger zugrunde legt, der Heizkostenverordnung nicht genügt; maßgeblich ist das Leistungsprinzip (BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11).
In der Praxis bedeutet das: Die Abrechnung muss Anfangsbestand, Zukauf und Endbestand des Tanks ausweisen. Fehlen diese Angaben bei einer Öl- oder Pelletheizung, fragen Sie danach. Bei Gas und Fernwärme ergibt sich der Verbrauch aus der Jahresrechnung des Versorgers; auch dort ist der Abrechnungszeitraum mit dem Ihrer Abrechnung abzugleichen.
Betriebsstrom der Heizung
Der Strom für Brenner, Pumpen und Steuerung ist umlagefähig, gehört aber in die Heizkosten und nicht in die allgemeine Beleuchtung. Häufig gibt es keinen eigenen Zähler; dann wird geschätzt, üblicherweise als kleiner Prozentsatz der Brennstoffkosten. Eine solche Schätzung ist zulässig, muss aber erkennbar und plausibel sein.
Achten Sie darauf, dass derselbe Strom nicht zweimal auftaucht – einmal in der Heizkostenabrechnung und einmal in der Position „Allgemeinstrom“. Diese Doppelung kommt vor, wenn Verwaltung und Messdienst unabhängig voneinander rechnen.
Die Kosten des Messdienstes
Miete, Ablesung, Eichung und die Erstellung der Abrechnung durch einen Messdienstleister sind ausdrücklich umlagefähig. Der Kauf neuer Heizkostenverteiler ist dagegen eine Anschaffung. Seit der Novelle der Heizkostenverordnung sind zudem fernablesbare Geräte und unterjährige Verbrauchsinformationen vorgeschrieben; die laufenden Kosten dieser Informationen sind Betriebskosten, die Nachrüstung selbst ist es nicht.
Vergleichen Sie den Messdienstbetrag mit dem Vorjahr. Ein sprunghafter Anstieg deutet oft auf einen Gerätewechsel hin – und damit auf einen möglichen Anschaffungsanteil in der Zeile.
Die verbrauchsabhängige Verteilung
Die Heizkostenverordnung verlangt, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach erfasstem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche oder umbautem Raum (§ 7 HeizkostenV). Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15 Prozent des betroffenen Anteils geben.
Bevor Sie kürzen, prüfen Sie die Ausnahmen. Die Verordnung gilt nicht in jedem Gebäude, und für bestimmte Konstellationen sieht sie Abweichungen vor. Eine vorschnelle Kürzung kann zu einem Zahlungsrückstand führen.
Wenn Heizung und Warmwasser zusammen erzeugt werden
Bereitet die Zentralheizung auch das Warmwasser, müssen die Kosten getrennt werden. § 9 HeizkostenV verlangt dafür grundsätzlich einen Wärmemengenzähler. Fehlt er, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig im Sinne der Verordnung; der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall das Kürzungsrecht von 15 Prozent bejaht (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20).
Prüfen Sie deshalb, ob Ihre Abrechnung eine gemessene Wärmemenge für Warmwasser nennt oder mit einer Formel arbeitet. Der Unterschied steht meist klein gedruckt neben der Aufteilung.
Nutzerwechsel im laufenden Jahr
Ziehen Sie mitten im Abrechnungszeitraum ein oder aus, ist eine Zwischenablesung oder eine Aufteilung nach der Gradtagszahlmethode vorgesehen. Grundkosten werden zeitanteilig, Verbrauchskosten nach der Ablesung verteilt. Achten Sie darauf, dass Ihr Nutzungszeitraum in der Abrechnung korrekt genannt ist – schon ein um einen Monat verschobenes Datum verändert den Anteil deutlich.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds weist für Heizung und Warmwasser zusammen 1,32 € pro Quadratmeter und Monat aus. Für 70 Quadratmeter sind das rund 1.109 € im Jahr. Abweichungen nach oben erklären sich durch Baujahr, Dämmstandard, Energieträger und Ihr eigenes Heizverhalten. Der Wert ist ein Durchschnitt und keine Grenze.
Weiterlesen und selbst prüfen
Wie die 70/30-Aufteilung im Detail funktioniert, erklärt der Ratgeber Heizkosten 70/30. Zum Kürzungsrecht finden Sie den Beitrag 15 Prozent Kürzung, zur Trennung von Heizung und Warmwasser den Ratgeber zu Warmwasserkosten.
Am schnellsten geht es mit Ihren eigenen Zahlen: Laden Sie die Betriebskosten- und die Heizkostenabrechnung in die kostenlose Prüfung. Verbrauchsanteil, Aufteilung und Höhe werden dort gelesen und eingeordnet.