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Sind Warmwasserkosten umlagefähig? Trennung, Zähler und Legionellen
Warmwasser wird getrennt von der Heizung abgerechnet. Welche Kosten dazugehören, wann ein Wärmemengenzähler fehlt und was das bedeutet.
Warmes Wasser kostet mehr, als die meisten Haushalte vermuten: Es muss erwärmt, gespeichert, zirkuliert und regelmäßig auf Legionellen geprüft werden. Auf der Abrechnung taucht es je nach Anlage an ganz unterschiedlichen Stellen auf – manchmal als eigene Position, manchmal versteckt in der Heizzeile. Dieser Ratgeber erklärt, welche Warmwasserkosten umlagefähig sind, wie die Trennung von der Heizung funktioniert und woran Sie eine unzureichende Abrechnung erkennen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 5 BetrKV nennt die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage. Dazu zählen die Kosten der Wasserversorgung für das erwärmte Wasser, soweit sie nicht schon unter der Wasserposition abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend den Regeln für die Heizung. § 2 Nr. 6 BetrKV regelt den Fall verbundener Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen, also die in Deutschland häufigste Variante.
Wie überall gilt: Umlagefähig ist nur, was der Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart hat, § 556 Abs. 1 BGB. Und wie bei der Heizung gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.
Was zu den Kosten gehört
Umlagefähig sind der Brennstoff oder die Fernwärme für die Erwärmung, der Betriebsstrom der Anlage einschließlich der Zirkulationspumpe, die Bedienung und Wartung, die Reinigung des Speichers, die Miete und Ablesung der Warmwasserzähler sowie die Kosten der Abrechnung durch den Messdienst. Auch die wiederkehrende Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen kann als laufende Betriebskostenart in Betracht kommen, weil sie in festen Abständen vorgeschrieben ist.
Nicht umlagefähig sind die Erneuerung des Speichers, der Austausch der Zirkulationsleitung, die Sanierung nach einem Legionellenbefund und der Einbau neuer Zähler. Diese Maßnahmen sind Instandsetzung oder Anschaffung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Wenn eine Zeile „Legionellen“ heißt, lohnt deshalb die Frage, ob es sich um die turnusmäßige Beprobung oder um eine Sanierungsmaßnahme handelt.
Die Trennung von der Heizung
Erzeugt eine gemeinsame Anlage Wärme und Warmwasser, muss die Abrechnung beide Anteile trennen. § 9 HeizkostenV verlangt dafür grundsätzlich einen Wärmemengenzähler, der die für die Warmwasserbereitung aufgewendete Wärme misst. Nur wenn der Einbau einen unzumutbaren Aufwand bedeutet, darf ersatzweise mit der in der Verordnung genannten Formel gerechnet werden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ohne den erforderlichen Wärmemengenzähler keine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne der Verordnung vorliegt und der Mietpartei deshalb das Kürzungsrecht von 15 Prozent aus § 12 HeizkostenV zusteht (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20). Prüfen Sie also, ob Ihre Abrechnung eine gemessene Wärmemenge in Kilowattstunden nennt oder mit einer Formel aus Wassermenge und Temperaturdifferenz arbeitet.
Die Verteilung innerhalb des Warmwassers
Auch beim Warmwasser gilt die Bandbreite von 50 bis 70 Prozent für den verbrauchsabhängigen Anteil (§ 8 HeizkostenV). Der Verbrauch wird über Warmwasserzähler in Kubikmetern erfasst; der Rest wird nach Wohnfläche verteilt. Wenn in Ihrer Abrechnung nur ein Kubikmeterwert steht, ohne dass ein Grundkostenanteil erkennbar ist, fehlt eine Information.
Auffällig ist häufig auch die Differenz zwischen der Summe der Wohnungswarmwasserzähler und der Gesamtmenge. Zirkulationsverluste und Messtoleranzen erklären einen Teil davon. Eine sehr große Differenz kann auf defekte Zähler oder auf eine schlecht gedämmte Zirkulationsleitung hindeuten.
Dezentrale Warmwasserbereitung
Erhitzt ein Durchlauferhitzer oder ein Boiler in Ihrer Wohnung das Wasser, zahlen Sie den Strom über Ihren eigenen Vertrag. In der Betriebskostenabrechnung darf dann kein Warmwasseranteil aus einer Zentralanlage auftauchen. Umlagefähig bleiben allenfalls Wartung und Prüfung, soweit die Geräte zur Mietsache gehören und der Vertrag eine Umlage vorsieht.
Ein häufiger Fehler in gemischten Häusern: Einige Wohnungen hängen an der Zentralanlage, andere nicht. Dann müssen die Abrechnungskreise sauber getrennt sein. Prüfen Sie, ob die in der Abrechnung genannte Gesamtfläche zu dem Kreis passt, der tatsächlich zentral versorgt wird.
Zirkulation, Temperatur und Verbrauch
Eine Zirkulationsleitung hält das Warmwasser ständig in Bewegung, damit es sofort warm aus dem Hahn kommt. Sie verursacht laufende Wärmeverluste, die zu den Warmwasserkosten gehören. Wird die Zirkulation aus hygienischen Gründen dauerhaft auf hoher Temperatur gefahren, steigen die Kosten für alle Haushalte, unabhängig vom eigenen Verbrauch.
Das erklärt, warum ein sparsamer Ein-Personen-Haushalt trotzdem einen spürbaren Warmwasserbetrag zahlt. Die Frage, ob eine Anlage wirtschaftlich betrieben wird, ist berechtigt. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt bei der Mietpartei, und die Vermietung trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die Grundlagen ihres Kostenansatzes (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10).
Nutzerwechsel und Zwischenablesung
Bei Ein- oder Auszug im laufenden Jahr ist der Warmwasserverbrauch zwischenabzulesen. Ohne Zwischenablesung wird geschätzt; die Schätzung muss erkennbar und nachvollziehbar sein. Kontrollieren Sie, dass Ihr Nutzungszeitraum stimmt und dass die Grundkosten nur zeitanteilig angesetzt wurden.
Wenn das Warmwasser in der Wasserzeile steckt
Ein wiederkehrender Fehler betrifft das Frischwasser, das erwärmt wird. Es fließt durch den Hauptwasserzähler und taucht damit im Gesamtwasserverbrauch des Hauses auf. Gleichzeitig wird es in der Warmwasserabrechnung erfasst. Wird die Warmwassermenge nicht vom Gesamtwasser abgezogen, bevor das restliche Kaltwasser verteilt wird, zahlen Sie denselben Kubikmeter zweimal – einmal als Kaltwasser und einmal als Warmwasser.
Erkennen lässt sich das an den Mengenangaben. Vergleichen Sie die im Wasserteil genannte Gesamtmenge mit der Summe aus Kalt- und Warmwasser der Wohnungen. Passen die Zahlen nicht zusammen, formulieren Sie die Frage konkret: „Wurde die für die Warmwasserbereitung verwendete Frischwassermenge vor der Verteilung des Kaltwassers abgesetzt?“ Diese Frage ist eindeutig zu beantworten und deckt eine Doppelbelastung schnell auf.
So prüfen Sie Ihre Warmwasserzeile
Sammeln Sie vier Angaben: Ihre verbrauchte Warmwassermenge, die Gesamtmenge des Hauses, den verbrauchsabhängigen Anteil in Prozent und die für Warmwasser angesetzte Wärmemenge. Rechnen Sie Ihren Anteil grob nach und vergleichen Sie ihn mit dem Vorjahr. Bleiben Fragen offen, verlangen Sie Einsicht in die Belege; den Anspruch gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB, die Belege dürfen dabei auch elektronisch bereitgestellt werden.
Weiterlesen und selbst prüfen
Die Grundstruktur der Heizkostenabrechnung erklärt der Ratgeber Heizkosten 70/30. Zum Kürzungsrecht lesen Sie 15 Prozent Kürzung, zur Kaltwasserposition den Beitrag zu Wasserkosten.
Wenn Sie Ihre eigene Abrechnung prüfen lassen möchten, laden Sie sie mit der Heizkostenabrechnung in die kostenlose Prüfung. Verbrauchsanteil, Trennung und Höhe werden ausgelesen und eingeordnet.