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Sind Wasserkosten umlagefähig? Kaltwasser, Zähler und Schlüssel
Wasserverbrauch, Grundgebühr, Zählermiete und Eichung: Was bei den Wasserkosten in der Nebenkostenabrechnung stehen darf.
Wasser ist eine der wenigen Positionen, bei denen Sie Ihren eigenen Verbrauch beeinflussen können – vorausgesetzt, er wird auch gemessen. In vielen Häusern wird das Kaltwasser aber weiterhin nach Wohnfläche oder nach Personenzahl verteilt. Dieser Ratgeber erklärt, welche Wasserkosten zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, welche Nebenposten dazu zählen und wie Sie den ausgewiesenen Betrag nachvollziehen. Er behandelt die Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was das Gesetz erlaubt
§ 2 Nr. 2 BetrKV nennt die „Kosten der Wasserversorgung“. Dazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderweitigen Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Eichung. Auch die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- oder Wasseraufbereitungsanlage und die Kosten der Wasseraufbereitungsstoffe sind ausdrücklich genannt.
Die Aufzählung ist bewusst weit. Sie enthält aber nur laufende Kosten. Der Einbau neuer Zähler, der Austausch einer defekten Pumpe oder die Erneuerung von Leitungen sind Instandhaltung und Instandsetzung; diese Kosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten.
Zählermiete ja, Zählerkauf nein
Diese Unterscheidung ist die häufigste Fehlerquelle. Mietet die Vermietung die Wasserzähler bei einem Dienstleister, ist die monatliche Miete umlagefähig. Kauft sie die Zähler, ist der Kaufpreis eine Anschaffung und damit nicht umlagefähig. Auch der Austausch am Ende der Eichfrist ist Anschaffung, wenn neue Geräte gekauft werden. Umlagefähig bleiben in diesem Fall die laufenden Kosten der Verwendung, also insbesondere Ablesung und Eichung.
Wenn in Ihrer Abrechnung eine auffällig hohe Zeile „Zähler“, „Messdienst“ oder „Erfassungsgeräte“ steht, fragen Sie deshalb konkret nach: Handelt es sich um Miete oder um Kauf? Wie hoch ist der Anteil für Ablesung und Abrechnungsservice? Beide Angaben stehen in der Rechnung des Messdienstleisters.
Warmwasser wird getrennt behandelt
Kaltwasser und Warmwasser gehören nicht in denselben Topf. Die Kosten der Warmwasserversorgung sind in § 2 Nr. 5 BetrKV geregelt und unterliegen zusätzlich der Heizkostenverordnung. Wenn Ihre Abrechnung nur eine einzige Wasserzeile enthält und das Haus zentral Warmwasser bereitet, fehlt vermutlich die Trennung. Fordern Sie in diesem Fall die separate Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung an.
Umgekehrt wird das für die Warmwasserbereitung verbrauchte Frischwasser häufig doppelt erfasst: einmal im Gesamtwasserverbrauch des Hauses und einmal in der Warmwasserabrechnung. Eine saubere Abrechnung zieht die Warmwassermenge vom Gesamtwasser ab, bevor sie das restliche Kaltwasser verteilt.
Der Verteilerschlüssel
Existieren Wohnungswasserzähler, ist eine verbrauchsabhängige Verteilung naheliegend, für Kaltwasser aber nicht in jedem Fall zwingend vorgeschrieben. Maßgeblich ist zunächst die Vereinbarung im Mietvertrag; fehlt sie, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB der Wohnflächenanteil. Landesrechtliche Vorschriften und kommunale Satzungen können abweichende Vorgaben enthalten.
Wird nach Personen verteilt, kommt es auf den Stichtag und auf unterjährige Änderungen an. Wenn in Ihrer Abrechnung die Personenzahl höher ist, als tatsächlich in der Wohnung lebt, verschiebt das den Anteil spürbar. Nachvollziehbar wird das nur, wenn die Abrechnung die Gesamtpersonenzahl und die Ihnen zugerechneten Personen ausweist.
Die Differenz zwischen Haupt- und Wohnungszählern
Fast immer zeigt der Hauptzähler mehr Verbrauch als die Summe aller Wohnungszähler. Ursachen sind Messtoleranzen, das Wasser für Gemeinschaftsflächen, Gartenbewässerung und in schlechteren Fällen ein Leck. Eine Differenz von einigen Prozent ist üblich. Steigt sie deutlich, ist das ein Hinweis auf einen technischen Defekt, dessen Beseitigung Instandsetzung wäre.
Fragen Sie in diesem Fall nach dem Hauptzählerstand, der Summe der Wohnungszähler und der Behandlung der Differenz. Wird die Differenz einfach nach Fläche auf alle verteilt, sollte zumindest erkennbar sein, wie groß sie ist.
Wenn keine Zähler vorhanden sind
Ohne Wohnungszähler wird nach Fläche oder Personen verteilt. Ein besonders sparsamer Haushalt zahlt dann genauso viel wie ein verschwenderischer. Das ist ärgerlich, aber für Kaltwasser nicht automatisch rechtswidrig. Ein Anspruch auf den Einbau von Zählern folgt nicht ohne Weiteres aus dem Mietrecht; teilweise ergeben sich Pflichten aus Landesbauordnungen oder kommunalen Regelungen.
Was Sie tun können: Bitten Sie schriftlich um die Ausstattung mit Wohnungswasserzählern und weisen Sie auf die Verbrauchsanreize hin. Für die laufende Abrechnung bleibt es zunächst beim vereinbarten Schlüssel.
Was in der Wasserzeile nichts zu suchen hat
Nicht jede Position, die mit Wasser zu tun hat, ist eine Betriebskostenart. Die Beseitigung eines Rohrbruchs, die Sanierung von Steigleitungen, der Austausch einer defekten Hebeanlage und die Entkalkung im Rahmen einer Reparatur sind Instandsetzung. Auch die Kosten einer einmaligen Legionellenprüfung sind gesondert zu betrachten: Die wiederkehrende Untersuchung nach der Trinkwasserverordnung kann als laufende Betriebskostenart in Betracht kommen, die anschließende Sanierung einer belasteten Anlage dagegen nicht.
Wenn eine Sammelposition „Wasser/Sanitär“ heißt und Reparaturen enthält, hilft nur die Aufschlüsselung. Bitten Sie um die einzelnen Rechnungen und um die Angabe, welcher Betrag auf laufenden Betrieb und welcher auf Reparaturen entfällt. Bei gemischten Positionen ist nur der unzulässige Teil herauszunehmen, nicht die ganze Zeile.
Höhe und Vergleichswerte
Der Deutsche Mieterbund weist im Betriebskostenspiegel 2024 für Wasserversorgung und Entwässerung zusammen einen Vergleichswert von 0,29 € pro Quadratmeter und Monat aus. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 244 € im Jahr. Die tatsächlichen Gebühren unterscheiden sich zwischen Kommunen erheblich, und ein größerer Haushalt verbraucht mehr. Der Wert taugt daher als Orientierung, nicht als Grenze.
Liegt Ihr Betrag deutlich darüber, prüfen Sie zuerst den Verbrauch in Kubikmetern und dann den Preis je Kubikmeter. Eine hohe Rechnung kann an einem hohen Verbrauch, an teuren Gebühren oder an einem falschen Anteil liegen – die drei Ursachen führen zu ganz unterschiedlichen Rückfragen.
Weiterlesen und selbst prüfen
Die Entwässerung ist eine eigene Position; dazu finden Sie den Ratgeber zu Abwasser und Niederschlagswasser. Wie Anteile berechnet werden, erklärt der Beitrag zum Umlageschlüssel, und die Trennung von Heizung und Warmwasser behandelt der Ratgeber zu Warmwasserkosten.
Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre Wasserzeile plausibel ist, laden Sie die Abrechnung in die kostenlose Prüfung. Verbrauch, Schlüssel und Anteil werden ausgelesen und mit dem bundesweiten Vergleichswert abgeglichen.