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Ist die Straßenreinigung umlagefähig? Auch Winterdienst und Gehweg
Kommunale Gebühr oder Fremdfirma, Winterdienst und Streugut: Was bei der Straßenreinigung in die Nebenkostenabrechnung darf.
Die Straßenreinigung ist eine kleine Position mit erstaunlich vielen Streitpunkten. Sie umfasst je nach Stadt eine kommunale Gebühr, die Beauftragung einer Fremdfirma, den Winterdienst und die Kosten für Streugut. Manche Verwaltungen legen zusätzlich Aufwand um, der gar nicht dazugehört. Dieser Ratgeber erklärt, welche Kosten der Straßenreinigung umlagefähig sind, wie sie verteilt werden und woran Sie eine überhöhte Zeile erkennen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 8 BetrKV nennt „die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung“. Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Beide Varianten sind gleichrangig: Ob die Stadt reinigt und eine Gebühr erhebt oder ob eine Firma beauftragt wird, ändert an der Umlagefähigkeit nichts.
Wie bei allen Betriebskosten setzt die Umlage eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus, § 556 Abs. 1 BGB. Ohne sie sind die Kosten mit der Miete abgegolten.
Winterdienst gehört dazu
Räum- und Streudienst im Winter zählen zur Straßenreinigung im weiteren Sinne und sind umlagefähig. Das gilt für die kommunale Gebühr ebenso wie für den beauftragten Dienstleister. Auch die Kosten des Streugutes und die Bereitstellung von Streugutbehältern sind laufender Betrieb.
Der Winterdienst hat eine Besonderheit: Er fällt in milden Wintern kaum an und in strengen sehr stark. Viele Verträge sehen deshalb eine Bereitschaftspauschale plus Einsatzabrechnung vor. Beides ist umlagefähig, sollte aber getrennt ausgewiesen sein. Fragen Sie nach der Zahl der abgerechneten Einsätze, wenn der Betrag stark schwankt.
Wenn Mieterinnen und Mieter selbst räumen
Häufig überträgt der Mietvertrag den Winterdienst auf die Hausgemeinschaft. Wird zusätzlich ein Dienstleister beauftragt und abgerechnet, zahlen Sie doppelt: mit Ihrer Arbeitszeit und mit Geld. Prüfen Sie in diesem Fall, was Ihr Vertrag tatsächlich vorsieht und ob die Übertragung wirksam ist.
Umgekehrt gilt: Steht im Vertrag nichts über eine Übertragung, ist die Vermietung für die Verkehrssicherungspflicht zuständig und darf dafür einen Dienstleister beauftragen. Die Kosten sind dann umlagefähig, solange sie sich im üblichen Rahmen halten.
Was nicht dazugehört
Nicht umlagefähig sind einmalige Maßnahmen und Instandsetzung: die Erneuerung des Gehwegbelags, die Reparatur einer Bordsteinkante, die Beseitigung eines Wurzelschadens und Erschließungsbeiträge für den erstmaligen Ausbau der Straße. Solche Kosten sind keine laufenden Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV.
Ebenfalls nicht dazu gehören Bußgelder, etwa wegen unterlassener Räumung, und Schadensersatzzahlungen nach einem Sturz. Sie beruhen auf einem Pflichtverstoß und nicht auf dem bestimmungsgemäßen Betrieb des Grundstücks.
Die Grenze zur Gebäudereinigung
Die Reinigung des Hofes, des Treppenhauses und der Kellergänge gehört nicht zur Straßenreinigung, sondern nach § 2 Nr. 9 BetrKV zur Gebäudereinigung. Auch die Pflege von Grünflächen ist eine eigene Position. Wird alles in einer Sammelzeile „Außenanlagen“ zusammengefasst, können Sie den Anteil nicht mehr nachvollziehen und auch nicht mit dem Vergleichswert abgleichen.
Bitten Sie in diesem Fall um eine getrennte Darstellung. Eine solche Trennung ist zumutbar, weil die Rechnungen der Dienstleister die Leistungen ohnehin unterscheiden.
Der Verteilerschlüssel
Ohne abweichende Vereinbarung gilt der Wohnflächenanteil, § 556a Abs. 1 BGB. Die Straßenreinigung hängt an der Straßenfront des Grundstücks und nicht an der Zahl der Bewohner; ein Flächenschlüssel ist deshalb üblich. Kommunale Gebühren werden häufig nach Frontmetern berechnet – das ist die Grundlage der Gesamtkosten, nicht Ihres Anteils.
Achten Sie darauf, ob die Abrechnung Gesamtkosten, Schlüssel, Gesamteinheiten und Ihre Einheiten nennt. Fehlen Angaben, ist eine Nachfrage einfacher als eine Beanstandung.
Gemischte Nutzung und Vorwegabzug
Liegt im Erdgeschoss ein Laden mit hoher Kundenfrequenz, kann ein höherer Reinigungsaufwand entstehen. Ein Vorwegabzug ist zu prüfen, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblich höheren Kosten führt. Bei der öffentlichen Straßenreinigungsgebühr ist das selten der Fall, weil die Gebühr nutzungsunabhängig erhoben wird.
Wirtschaftlichkeit prüfen
Auch bei kleinen Positionen gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Wer meint, ein Dienstleister sei unangemessen teuer, muss das darlegen und beweisen; eine sekundäre Darlegungslast der Vermietung besteht regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Ein Vergleichsangebot einer örtlichen Firma und die Gebührensatzung der Kommune sind dafür die üblichen Mittel.
Praktisch hilfreich ist der Vergleich mit dem Vorjahr und mit der kommunalen Gebührensatzung, die meist online steht. Weicht der abgerechnete Betrag stark von der Satzung ab, ist die Rechnung des Dienstleisters die entscheidende Unterlage.
Zeitpunkt und Abrechnungszeitraum
Kommunale Gebührenbescheide gehen oft für ein Kalenderjahr heraus, während der Abrechnungszeitraum des Hauses davon abweichen kann. Wird der Bescheid dann vollständig in ein Jahr gebucht, in dem er nur teilweise gilt, verschiebt sich der Betrag. Für die Beurteilung ist wichtig, für welchen Zeitraum die Gebühr festgesetzt wurde und nicht nur, wann sie bezahlt wurde.
Beim Winterdienst tritt derselbe Effekt saisonal auf. Ein Winter reicht über den Jahreswechsel; ein Dienstleister rechnet die Saison häufig im Frühjahr ab. Läuft Ihr Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember, können in einem Jahr zwei Saisonrechnungen oder gar keine landen. Fragen Sie im Zweifel nach den Rechnungsdaten und dem Leistungszeitraum; das erklärt Sprünge zwischen zwei Jahren meistens vollständig.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds weist für die Straßenreinigung 0,04 € pro Quadratmeter und Monat aus. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 34 € im Jahr. Liegt Ihr Betrag um ein Vielfaches darüber, steckt in der Position wahrscheinlich mehr als die reine Straßenreinigung – häufig der Winterdienst oder die Hofreinigung.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Notieren Sie den Gesamtbetrag, den Schlüssel und Ihren Anteil. Fragen Sie, ob Gebühr oder Dienstleister abgerechnet wurde, wie viele Winterdiensteinsätze angefallen sind und ob Gehweg-, Hof- und Grünflächenpflege getrennt geführt werden. Verlangen Sie die Einsicht in Gebührenbescheid und Rechnungen; den Anspruch auf Einsicht gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB; die Belege dürfen elektronisch bereitgestellt werden.
Weiterlesen und selbst prüfen
Die verwandten Positionen behandeln die Ratgeber zur Hausreinigung und zur Gartenpflege. Wie Sie an die Belege kommen, erklärt der Beitrag zur Belegeinsicht.
Wenn Sie den Überblick über alle Positionen behalten wollen, laden Sie Ihre Abrechnung in die kostenlose Prüfung. Jede Zeile wird gegen den bundesweiten Vergleichswert gehalten.