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Ist die Hausreinigung umlagefähig? Treppenhaus und Ungeziefer
Treppenhausreinigung, Hof und Schädlingsbekämpfung: Welche Reinigungskosten in die Nebenkostenabrechnung gehören und welche nicht.
Die Gebäudereinigung ist eine der Positionen, bei denen sich die Kosten zwischen zwei Häusern am stärksten unterscheiden. Wo die Hausgemeinschaft nach Putzplan selbst reinigt, steht in der Abrechnung nichts. Wo eine Firma zweimal wöchentlich kommt, können mehrere hundert Euro im Jahr zusammenkommen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Reinigungskosten umlagefähig sind, wo die Grenze zur Instandhaltung verläuft und welche Fragen sich lohnen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 9 BetrKV nennt „die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung“. Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Die Vorschrift beschreibt also ausdrücklich die Gemeinschaftsflächen und nicht Ihre Wohnung.
Wie bei allen Betriebskosten setzt die Umlage eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus, § 556 Abs. 1 BGB.
Was zur Reinigung gehört
Umlagefähig sind die Vergütung des Reinigungsunternehmens, die anteiligen Personalkosten eines angestellten Reinigungspersonals, Reinigungsmittel und Geräteverbrauch sowie die Reinigung von Hofflächen, Tiefgaragen und Müllstandplätzen, soweit sie gemeinschaftlich genutzt werden. Auch die Fensterreinigung im Treppenhaus gehört dazu, wenn sie regelmäßig erfolgt.
Nicht dazu gehört die Reinigung Ihrer Wohnung oder Ihrer Fenster. Ebenso wenig gehören einmalige Grundreinigungen nach einer Baumaßnahme dazu; sie sind Teil der Bauleistung. Wenn eine Zeile „Sonderreinigung“ heißt, ist die Rechnung des Dienstleisters die entscheidende Unterlage.
Ungezieferbekämpfung: laufend oder einmalig?
Die Bekämpfung von Schädlingen ist in derselben Ziffer genannt, aber nur als laufende Maßnahme. Die regelmäßige, vorbeugende Bekämpfung – etwa Köderstationen gegen Ratten oder eine turnusmäßige Kontrolle – kann umlagefähig sein. Die einmalige Beseitigung eines konkreten Befalls, etwa einer Wespennestentfernung oder einer Schabenbekämpfung nach akutem Auftreten, ist dagegen eine einmalige Maßnahme.
In der Praxis wird beides oft in einer Zeile abgerechnet. Fragen Sie deshalb nach dem Vertrag: Gibt es eine Jahrespauschale für vorbeugende Kontrollen, oder wurde ein Einsatz nach einem Vorfall beauftragt? Der Unterschied entscheidet über die Umlagefähigkeit.
Wenn die Hausgemeinschaft selbst putzt
Viele Mietverträge enthalten einen Putzplan. Ist er wirksam vereinbart und wird zusätzlich eine Firma beauftragt, kann eine doppelte Belastung entstehen. Prüfen Sie zuerst Ihren Vertrag: Steht dort eine Reinigungspflicht, und wurde sie später einvernehmlich geändert?
Wird eine Firma beauftragt, weil die Selbstreinigung nicht funktioniert, entsteht daraus nicht ohne Weiteres eine dauerhafte Umlagefähigkeit. Die Vermietung muss die Kostenart nach den vertraglichen Regeln umlegen können. Eine Ankündigung vor Beginn der neuen Kostenart ist üblich und macht den Vorgang nachvollziehbar.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht umlagefähig sind das Streichen des Treppenhauses, die Erneuerung des Bodenbelags, die Reparatur einer Tür, die Beseitigung von Graffiti als einmalige Maßnahme sowie die Anschaffung von Reinigungsmaschinen. Das folgt aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, der Instandhaltung und Instandsetzung ausnimmt.
Ebenfalls nicht dazu gehören Verwaltungsleistungen: die Kontrolle der Reinigungsqualität durch die Hausverwaltung ist Verwaltung nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und damit nicht umlagefähig.
Die Abgrenzung zum Hauswart
Reinigt der Hauswart das Treppenhaus, gehört dieser Teil seiner Tätigkeit zur Gebäudereinigung. Erledigt er zusätzlich Gartenarbeit, Winterdienst oder kleine Reparaturen, sind das andere Kostenarten. § 2 Nr. 14 BetrKV verbietet ausdrücklich, dieselben Leistungen doppelt anzusetzen.
Prüfen Sie deshalb, ob Ihr Haus sowohl eine Hauswart- als auch eine Reinigungsposition hat. Wenn ja, muss erkennbar sein, welche Leistung wo abgerechnet wurde.
Der Verteilerschlüssel
Ohne abweichende Vereinbarung gilt die Wohnfläche, § 556a Abs. 1 BGB, und zwar die tatsächliche Fläche (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Denkbar sind auch Schlüssel nach Wohneinheiten oder nach Personen. Bei einem Haus mit sehr unterschiedlichen Wohnungsgrößen führt der Flächenschlüssel dazu, dass große Wohnungen mehr für das gemeinsame Treppenhaus zahlen – das ist zulässig.
Wirtschaftlichkeit und Leistungsumfang
Ob eine Reinigung zu teuer ist, lässt sich nur mit dem Leistungsverzeichnis beurteilen. Fragen Sie nach der Häufigkeit, dem Umfang und dem Stundensatz. Erst mit diesen Angaben ist ein Vergleichsangebot aussagekräftig. Den Vorwurf unwirtschaftlicher Bewirtschaftung müssen Sie darlegen und beweisen; eine sekundäre Darlegungslast der Vermietung besteht regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Verschaffen Sie sich deshalb zuerst über die Belegeinsicht den Reinigungsvertrag.
Ein häufiges Ergebnis solcher Nachfragen: Die Firma reinigt weniger oft als vereinbart. Dokumentieren Sie in diesem Fall über einige Wochen, wann tatsächlich gereinigt wurde.
Leerstand und Gewerbe
Auch bei der Reinigung gilt: Der auf leerstehende Wohnungen entfallende Anteil ist von der Vermietung zu tragen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05). Nutzt ein Betrieb im Haus die Gemeinschaftsflächen stark, kommt ein Vorwegabzug für Gewerbe in Betracht.
Tiefgarage, Aufzug und Sonderflächen
In Häusern mit Tiefgarage taucht die Reinigung häufig zweimal auf: einmal für das Treppenhaus und einmal für die Garage. Wer keinen Stellplatz gemietet hat, sollte prüfen, ob die Garagenreinigung auf alle Wohnungen verteilt wird. Sachgerecht ist eine Verteilung auf die Stellplätze, weil nur deren Nutzer die Fläche gebrauchen. Ob das in Ihrem Fall gilt, hängt von der vereinbarten Wirtschaftseinheit und vom Zuschnitt der Abrechnung ab.
Ähnlich liegt es bei der Reinigung des Aufzugsfahrkorbs: Sie ist in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich der Gebäudereinigung zugeordnet und gehört damit nicht zusätzlich in die Aufzugsposition. Wenn beide Zeilen in Ihrer Abrechnung stehen, lohnt die Frage, welche Leistung wo erfasst wurde.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds weist für die Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 0,21 € pro Quadratmeter und Monat aus. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 176 € im Jahr. Häuser mit täglicher Reinigung, Tiefgarage oder großem Foyer liegen darüber; das ist noch kein Fehler, aber ein Anlass, den Leistungsumfang zu erfragen.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Notieren Sie Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil. Fragen Sie nach dem Reinigungsvertrag, der Häufigkeit und danach, ob Hauswartleistungen doppelt erscheinen. Verlangen Sie Einsicht in die Rechnungen; den Anspruch auf Einsicht gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB; die Belege dürfen elektronisch bereitgestellt werden.
Weiterlesen und selbst prüfen
Die Abgrenzung zum Hauswart erklärt der Ratgeber zu Hauswartkosten. Zur Außenfläche lesen Sie den Beitrag zur Gartenpflege; was nie in die Abrechnung darf, steht im Ratgeber zu Instandhaltung.
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