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Leerstand in der Nebenkostenabrechnung: Wer zahlt für leere Wohnungen?
Der Leerstandsanteil trägt die Vermietung. So erkennen Sie an der Gesamtfläche, ob Kosten leerer Wohnungen auf Sie verteilt wurden.
Wenn im Haus Wohnungen leer stehen, entstehen dort trotzdem Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Frostschutz, Aufzug, Reinigung. Die Frage, wer diese Kosten trägt, ist für Ihre Abrechnung sehr konkret – und sie ist höchstrichterlich geklärt. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage, zeigt, woran Sie eine Verschiebung erkennen, und wie Sie sie beanstanden. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Der Grundsatz
Die Vermietung trägt das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Werden die kalten Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der vermieteten Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes verteilt, hat die Vermietung die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten, die mangels Erfassung nach Fläche abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05).
Rechtlich folgt das aus dem vereinbarten Verteilungsmaßstab: Wenn nach dem Anteil an der Gesamtfläche verteilt wird, bleibt der auf leere Flächen entfallende Anteil bei der Eigentümerseite.
Wie eine Verschiebung aussieht
Die Verschiebung passiert nicht durch eine eigene Zeile, sondern durch die Gesamtfläche. Statt der tatsächlichen Gesamtwohnfläche des Hauses wird nur die Summe der vermieteten Flächen als Bezugsgröße genommen. Damit verteilt sich derselbe Gesamtbetrag auf weniger Quadratmeter, und jeder verbleibende Haushalt zahlt mehr.
Ein Beispiel: Ein Haus hat 1.000 Quadratmeter, davon stehen 200 leer. Die Grundsteuer beträgt 4.000 €. Richtig ist ein Betrag von 4 € pro Quadratmeter; für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 320 €. Wird nur mit 800 Quadratmetern gerechnet, ergeben sich 5 € pro Quadratmeter und damit 400 € – 80 € zu viel für eine einzige Position.
So finden Sie es heraus
Suchen Sie in der Abrechnung die Angabe der Gesamtfläche oder der Gesamteinheiten. Vergleichen Sie sie mit dem, was Sie über das Haus wissen: Zahl der Wohnungen, ungefähre Größen, Zahl der Klingelschilder und Briefkästen. Vergleichen Sie außerdem die Gesamtfläche mit den Vorjahren. Sinkt sie, ohne dass am Gebäude etwas verändert wurde, ist Leerstand die wahrscheinlichste Erklärung.
Fragen Sie dann konkret: „Wie groß ist die Gesamtwohnfläche des Abrechnungsobjekts, und entspricht die in der Abrechnung verwendete Bezugsgröße dieser Fläche? Falls nein, bitte ich um Erläuterung.“
Heizkosten sind ein Sonderfall
Bei Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Grundkosten werden nach Fläche verteilt, Verbrauchskosten nach Erfassung. Für eine leerstehende Wohnung fallen Grundkosten an, aber wenig oder kein Verbrauch. Die Grundkosten der leeren Wohnung trägt die Vermietung. Wird dort im Winter zum Frostschutz geheizt, entsteht ein Verbrauch, der ihr ebenfalls zuzurechnen ist.
Prüfen Sie in der Heizkostenabrechnung, ob alle Nutzeinheiten aufgeführt sind, auch die leeren. Fehlen sie in der Aufstellung, ist die Verteilung nicht nachvollziehbar.
Was die Vermietung stattdessen tun kann
Die Rechtsprechung schließt nicht aus, dass sich der Maßstab in Ausnahmefällen ändern lässt. Der Bundesgerichtshof hat auf die Möglichkeit hingewiesen, bei erheblichem Leerstand eine Anpassung des vertraglich vereinbarten Flächenmaßstabs unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB zu prüfen. Das ist eine hohe Hürde und keine Regel.
Möglich ist außerdem ein Wechsel des Umlagemaßstabs für die Zukunft nach § 556a Abs. 2 BGB, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Ein solcher Wechsel muss erklärt werden und wirkt nicht rückwirkend.
Gewerbeflächen nicht vergessen
In gemischt genutzten Häusern kommen zwei Fragen zusammen: der Leerstand und der Gewerbeanteil. Steht eine Ladenfläche leer, gilt dasselbe wie für Wohnungen. Ist sie vermietet, kann ein Vorwegabzug erforderlich sein, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblich höheren Kosten führt.
Achten Sie darauf, ob die Gesamtfläche in der Abrechnung die Gewerbeflächen einschließt. Wenn Gewerbeflächen bei den Kosten mitzählen, aber bei der Fläche fehlen, entsteht dieselbe Verschiebung wie beim Leerstand.
Modernisierung und Sanierung
Wird eine Wohnung für längere Zeit saniert und deshalb nicht vermietet, ist sie in diesem Zeitraum leerstehend. Die anteiligen Betriebskosten trägt die Vermietung. Dasselbe gilt für Wohnungen, die absichtlich nicht vermietet werden, etwa vor einem geplanten Umbau oder einer Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Personenschlüssel und Leerstand
Wird nach Personen verteilt, wirkt sich Leerstand anders aus. In einer leeren Wohnung wohnt niemand, sie fällt bei der Personenzahl also automatisch weg. Genau darin liegt das Problem: Kosten, die unabhängig von der Belegung entstehen – Grundsteuer, Versicherung, Aufzugswartung –, verteilen sich dann vollständig auf die verbliebenen Haushalte, obwohl sie auch für die leeren Flächen anfallen.
Deshalb werden verbrauchsunabhängige Kostenarten üblicherweise nach Fläche und nicht nach Personen verteilt. Wenn Ihre Abrechnung eine solche Kostenart nach Personen verteilt und im Haus Wohnungen leer stehen, lohnt die Frage nach der vereinbarten Verteilung und nach dem Umgang mit dem Leerstandsanteil.
Wenn Sie den Leerstand nicht beweisen können
Sie müssen den Leerstand nicht beweisen, um eine Frage zu stellen. Es genügt, die Angaben in der Abrechnung mit den Vorjahren zu vergleichen und um Erläuterung der Bezugsgröße zu bitten. Erst wenn die Antwort ausbleibt oder nicht überzeugt, stellt sich die Frage nach Nachweisen.
Hilfreich sind einfache, alltagsnahe Belege: Fotos der Klingelanlage mit unbeschrifteten Feldern, Ihre eigenen Notizen über leerstehende Wohnungen mit Datum, Inserate für Wohnungen im Haus. Solche Aufzeichnungen ersetzen keinen Nachweis der Gesamtfläche, machen Ihre Nachfrage aber konkret und damit schwerer zu übergehen.
Wie Sie die Position beanstanden
Beziffern Sie den Effekt, wenn Sie können. Nennen Sie die verwendete Bezugsgröße, die aus Ihrer Sicht richtige Gesamtfläche und die Differenz. Bitten Sie um eine korrigierte Abrechnung. Wenn Sie die Gesamtfläche nicht kennen, bitten Sie zuerst um deren Mitteilung und um Einsicht in die Flächenaufstellung.
Den Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen, auf denen die Abrechnung beruht, gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB. Dazu gehört auch die Aufstellung der Flächen und Nutzeinheiten.
Die Frist
Einwendungen sind grundsätzlich bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitzuteilen, § 556 Abs. 3 BGB. Weil die Leerstandsfrage jedes Jahr neu auftritt, lohnt es sich, die Gesamtfläche in jeder Abrechnung zu notieren. So sehen Sie Veränderungen sofort.
Weiterlesen und selbst prüfen
Wie der Verteilungsmaßstab funktioniert, erklärt der Ratgeber zum Umlageschlüssel. Welche Positionen sonst nicht umlagefähig sind, zeigen die Beiträge zu Verwaltungskosten und zu Instandhaltung.
Eine zu kleine Bezugsfläche fällt beim Nachrechnen sofort auf: Laden Sie Ihre Abrechnung in die kostenlose Prüfung. Flächen, Schlüssel und Anteile werden ausgelesen und gegeneinander geprüft.