Stand:
Wärmepumpe und Fernwärme in der Abrechnung richtig lesen
Contracting, Grundpreis und Arbeitspreis: Was bei Fernwärme und Wärmepumpe in der Heizkostenabrechnung stehen muss.
Immer mehr Gebäude heizen mit Fernwärme oder mit einer Wärmepumpe. Auf der Abrechnung sieht das anders aus als bei einer Gastherme: Es gibt keinen Brennstoffbestand, dafür Grund- und Arbeitspreise, Messpreise und manchmal ein Contractingentgelt. Dieser Ratgeber erklärt, welche Positionen zulässig sind und wie Sie Ihre Abrechnung prüfen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was die Betriebskostenverordnung sagt
§ 2 Nr. 4 Buchstabe c BetrKV nennt die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Fernwärme und Wärmecontracting fallen darunter. Umlagefähig ist das Entgelt für die gelieferte Wärme sowie der Betrieb der Übergabestation und der Hausverteilung.
Für Wärmepumpen gilt Buchstabe a entsprechend: umlagefähig sind der Strom für den Betrieb, die Bedienung, Überwachung und Pflege, die regelmäßige Prüfung und die Kosten der Verbrauchserfassung. Nicht umlagefähig sind Anschaffung, Einbau und Reparatur der Anlage.
Grundpreis und Arbeitspreis
Fernwärmeverträge bestehen aus einem Grundpreis, der sich nach der bestellten Leistung in Kilowatt richtet, einem Arbeitspreis je Kilowattstunde und häufig einem Messpreis. Alle drei Bestandteile gehören zum Wärmepreis und sind umlagefähig.
Der Grundpreis ist verbrauchsunabhängig. In einem milden Winter macht er deshalb einen größeren Anteil aus. Das erklärt, warum Ihre Heizkosten nicht proportional zum Verbrauch sinken. Ein hoher Grundpreis kann außerdem darauf hindeuten, dass die bestellte Leistung zu hoch angesetzt ist – eine berechtigte Wirtschaftlichkeitsfrage.
Die Verteilung bleibt gleich – mit einer Übergangsregel für Wärmepumpen
Auch bei Fernwärme und Wärmepumpe gilt die Heizkostenverordnung. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten sind nach erfasstem Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Fläche. Für die Trennung von Heizung und Warmwasser gilt § 9 HeizkostenV mit dem Erfordernis eines Wärmemengenzählers; bei Wärmepumpen und bei gewerblicher Wärmelieferung werden die Anteile dabei nach dem Wärmeverbrauch bestimmt, nicht nach dem Brennstoffverbrauch.
Für Wärmepumpen enthält die Verordnung allerdings eine eigene Übergangsregel, und sie ist für Abrechnungen aus 2024 und 2025 entscheidend. Nach § 12 Abs. 3 HeizkostenV gilt: War der anteilige Verbrauch der Nutzenden an Wärme oder Warmwasser aus Wärmepumpen am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, musste die Eigentümerseite bis zum Ablauf des 30. September 2025 eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung installieren. Die Vorschriften der Verordnung sind in diesen Fällen erstmals für den Abrechnungszeitraum anzuwenden, der nach der Installation beginnt.
Daraus folgt eine praktische Konsequenz: Wenn Ihr Haus im Abrechnungsjahr noch keine Erfassung hatte und die Frist lief, ist eine nicht verbrauchsabhängige Verteilung nicht automatisch ein Verstoß – und ein Kürzungsrecht besteht dann nicht. Prüfen Sie deshalb zuerst zwei Daten: Wann wurde die Erfassungsausstattung installiert, und wann beginnt der erste Abrechnungszeitraum danach? Erst ab diesem Zeitraum gelten die Verteilungsregeln der Verordnung für Ihre Wärmepumpe.
Sind Sie bereits in diesem Zeitraum und fehlt der Wärmemengenzähler für das Warmwasser, kann das Kürzungsrecht aus § 12 Abs. 1 HeizkostenV greifen; der Bundesgerichtshof hat das für eine verbundene Anlage bestätigt (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20). Für Fernwärme gilt die Übergangsregel nicht; dort bleibt es bei den allgemeinen Anforderungen.
Contracting: die Besonderheit
Beim Wärmecontracting betreibt ein Dienstleister die Anlage im Haus und verkauft die Wärme. Das Entgelt enthält dann auch Investitionsanteile für die Anlage. Für die Umstellung von einer Eigenversorgung auf Contracting während eines laufenden Mietverhältnisses stellt § 556c BGB besondere Anforderungen: Die Wärmelieferung muss mit verbesserter Effizienz erfolgen, die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten nicht übersteigen, und die Umstellung ist rechtzeitig in Textform anzukündigen.
Wurde in Ihrem Haus auf Contracting umgestellt und sind die Kosten spürbar gestiegen, ist das der zentrale Prüfpunkt. Fragen Sie nach der Ankündigung und nach dem Kostenvergleich, der ihr zugrunde lag.
Die Wärmepumpe und der Strom
Eine Wärmepumpe verbraucht Strom. Umlagefähig ist der Betriebsstrom der Anlage – nicht Ihr Haushaltsstrom. In der Abrechnung sollte deshalb ein separater Zähler für die Wärmeerzeugung genannt sein. Läuft die Wärmepumpe über den Allgemeinstromzähler, ist eine saubere Trennung nötig, sonst zahlen Haushalte mit hohem Wärmebedarf zu wenig und andere zu viel.
Achten Sie außerdem auf den Wärmemengenzähler: Er misst die erzeugte Wärme und ist die Grundlage für eine verbrauchsabhängige Verteilung. Ohne ihn lässt sich der Wirkungsgrad der Anlage nicht beurteilen.
Keine CO₂-Aufteilung bei Strom
Der nationale Emissionshandel erfasst fossile Brennstoffe, nicht Strom. Wird ausschließlich mit einer Wärmepumpe geheizt, fallen in der Regel keine Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz an. Bei Fernwärme kommt es auf den Erzeugungsmix an; der Lieferant weist die Emissionen aus.
Eine Abrechnung, die für eine Wärmepumpe eine CO₂-Aufteilung ausweist, ist deshalb erklärungsbedürftig – ebenso wie eine Fernwärmeabrechnung ohne jede Angabe zu Emissionen.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht umlagefähig sind der Kauf der Wärmepumpe, der Anschluss an das Fernwärmenetz, der Umbau des Heizraums, die Erneuerung der Übergabestation und die Reparatur nach einem Defekt. Das folgt aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Auch Förderanträge und Planungsleistungen gehören nicht in die Abrechnung.
Beim Contracting ist die Abgrenzung schwieriger, weil der Investitionsanteil im Wärmepreis steckt. Genau deshalb stellt § 556c BGB Anforderungen an die Umstellung – prüfen Sie diese, statt einzelne Bestandteile des Preises herausrechnen zu wollen.
Der Übergang nach einem Umbau
Im Jahr des Heizungswechsels stehen in der Abrechnung häufig zwei Abschnitte: der alte Brennstoff bis zum Umbau und die neue Wärme danach. Prüfen Sie, ob die Zeiträume lückenlos aneinander anschließen und ob der Restbestand an Öl oder Pellets korrekt abgerechnet wurde. Auch die Schornsteinfegerkosten sollten in diesem Jahr sinken.
Preisänderungen bei Fernwärme
Fernwärmepreise werden über Preisgleitklauseln an Indizes gekoppelt, etwa an Erdgas- oder Lohnindizes. Deshalb ändert sich der Preis oft mehrfach im Jahr, ohne dass ein neuer Vertrag geschlossen wird. In der Abrechnung erscheinen dann mehrere Arbeitspreise für verschiedene Zeitabschnitte.
Das ist zulässig, muss aber nachvollziehbar sein. Prüfen Sie, ob die Abrechnung die Zeitabschnitte mit den jeweiligen Preisen und Mengen nennt. Wird nur ein Durchschnittspreis genannt, können Sie die Rechnung des Lieferanten anfordern. Weil Fernwärmekunden häufig keine Wahl haben, ist die Preisentwicklung ein sinnvoller Anknüpfungspunkt für eine Wirtschaftlichkeitsfrage – auch wenn ein Anbieterwechsel technisch nicht möglich ist.
Die Wärmepumpe im Sommer
Eine Wärmepumpe, die auch das Warmwasser bereitet, läuft im Sommer weiter. Ihr Stromverbrauch verteilt sich damit anders über das Jahr als bei einer Gasheizung. Für die Abrechnung heißt das: Der Warmwasseranteil ist relativ größer, und die Trennung von Heizung und Warmwasser wird wichtiger.
Prüfen Sie deshalb besonders sorgfältig, ob ein Wärmemengenzähler für die Warmwasserbereitung vorhanden ist. Fehlt er bei einer verbundenen Anlage, gilt dasselbe wie bei jeder anderen Wärmeerzeugung – die Abrechnung ist nicht verbrauchsabhängig im Sinne der Verordnung.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds nennt für Heizung und Warmwasser zusammen 1,32 € pro Quadratmeter und Monat. Fernwärme liegt in vielen Regionen darüber, Wärmepumpen in gut gedämmten Gebäuden häufig darunter. Der Wert ist ein bundesweiter Durchschnitt über alle Energieträger und keine Obergrenze.
Weiterlesen und selbst prüfen
Die Grundlagen erklärt der Ratgeber Heizkosten 70/30. Zur CO₂-Aufteilung lesen Sie CO₂-Kosten und Stufenmodell, zum Kürzungsrecht den Beitrag 15 Prozent Kürzung.
Verbrauchsanteil, Trennung und Höhe liest die kostenlose Prüfung aus Ihrer Heizkostenabrechnung aus und ordnet sie ein.