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Ist die Grundsteuer umlagefähig? Was in Ihrer Abrechnung stehen darf
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten. Was das für Ihre Abrechnung bedeutet und wie Sie den Betrag prüfen.
Die Grundsteuer ist auf vielen Nebenkostenabrechnungen die erste Zeile und häufig auch eine der teuersten. Seit der Grundsteuerreform, die ab 2025 wirkt, haben sich die Beträge in vielen Gebäuden deutlich verändert – nach oben wie nach unten. Dieser Ratgeber erklärt, warum die Grundsteuer grundsätzlich umlagefähig ist, welche Voraussetzungen dafür gelten und wie Sie die Zeile in Ihrer Abrechnung nachrechnen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
Betriebskosten sind in § 1 BetrKV definiert: Es sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt als ersten Punkt „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, dazu gehört namentlich die Grundsteuer“. Die Grundsteuer ist damit ausdrücklich eine umlagefähige Betriebskostenart.
Umlagefähig heißt aber nicht automatisch umgelegt. Nach § 556 Abs. 1 BGB müssen die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Mietpartei Betriebskosten trägt. Ohne eine solche Vereinbarung sind die Nebenkosten mit der Miete abgegolten. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Mietvertrag: Steht dort eine Umlage von Betriebskosten „im Sinne der Betriebskostenverordnung“ oder eine Aufzählung, die die öffentlichen Lasten einschließt?
Was nicht dazugehört
„Laufend“ ist das entscheidende Wort. Einmalige Abgaben sind keine Betriebskosten. Erschließungsbeiträge, Anliegerbeiträge für den erstmaligen Straßenbau oder Kanalbaubeiträge fallen nicht unter § 2 Nr. 1 BetrKV, auch wenn sie von einer Behörde erhoben werden und in einem Bescheid stehen. Dasselbe gilt für Nachzahlungen, die eine Investition abgelten und nicht den laufenden Betrieb.
Ebenfalls nicht dazu gehören Steuern, die die Vermietung persönlich treffen: Einkommensteuer, Körperschaftsteuer oder die Grunderwerbsteuer beim Kauf des Hauses. Wenn eine Zeile „Steuern“ heißt, ohne die Grundsteuer ausdrücklich zu benennen, ist das ein guter Grund, den zugrunde liegenden Bescheid sehen zu wollen.
Wie der Betrag zustande kommt
Die Kommune erhebt die Grundsteuer für das ganze Grundstück. Ihr Anteil entsteht durch die Verteilung auf die Wohnungen. Fehlt eine andere Vereinbarung, ist nach § 556a Abs. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es dabei auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt und nicht auf eine abweichende Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17).
Rechnen Sie deshalb konkret nach: Gesamtbetrag der Grundsteuer geteilt durch die Gesamtwohnfläche, multipliziert mit Ihrer Wohnfläche. Wenn das Ergebnis nicht zu Ihrem Anteil passt, fehlt in der Abrechnung meist eine Erklärung – etwa ein Vorwegabzug oder eine zeitanteilige Verteilung. Beides kann berechtigt sein, muss aber nachvollziehbar dargestellt werden.
Gemischt genutzte Gebäude
Befinden sich im Haus Läden, Praxen oder Büros, entfällt auf diese Flächen häufig eine höhere Grundsteuer. Wird die gesamte Grundsteuer schlicht nach Fläche verteilt, zahlen Wohnungsmieterinnen und -mieter mit. In solchen Fällen ist ein Vorwegabzug der Gewerbeanteile zu prüfen, jedenfalls dann, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblich höheren Kosten führt.
Fragen Sie in diesem Fall gezielt: Wie viel Fläche entfällt auf Gewerbe, welche Grundsteuer entfällt darauf, und wie wurde der Wohnanteil ermittelt? Ohne diese Angaben lässt sich der eigene Anteil nicht überprüfen.
Leerstand und Eigentümerwechsel
Steht eine Wohnung im Haus leer, trägt grundsätzlich die Vermietung die anteiligen Kosten. Der Bundesgerichtshof hat das für die flächenbezogene Umlage kalter Betriebskosten ausdrücklich festgehalten (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05). Die Grundsteuer für eine leerstehende Wohnung darf also nicht auf die verbleibenden Haushalte verteilt werden. Prüfen Sie deshalb, ob die Summe der Wohnflächen in der Abrechnung zur tatsächlichen Gesamtfläche des Hauses passt.
Beim Verkauf des Hauses gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB. Der Abrechnungszeitraum läuft weiter; die Abrechnung muss trotzdem vollständig und in einem Stück nachvollziehbar sein.
Nachträgliche Bescheide
Kommunen setzen die Grundsteuer manchmal rückwirkend neu fest. Trifft ein solcher Bescheid erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist ein, stellt sich die Frage, ob eine Nachforderung noch möglich ist. § 556 Abs. 3 BGB schließt verspätete Nachforderungen grundsätzlich aus, macht aber eine Ausnahme, wenn die Vermietung die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Ein später Behördenbescheid kann ein solcher Fall sein.
Lassen Sie sich das konkret belegen: Wann wurde der Bescheid erlassen, wann ging er zu, und wann wurde die Korrektur an Sie weitergegeben? Ein pauschaler Hinweis auf „die Grundsteuerreform“ ersetzt diesen Nachweis nicht.
Wenn der Betrag stark gestiegen ist
Die Grundsteuerreform hat die Bemessungsgrundlage aller Grundstücke in Deutschland neu bestimmt. Weil die Kommunen ihre Hebesätze parallel angepasst haben, sind die Ergebnisse sehr unterschiedlich ausgefallen. Ein Mehrfamilienhaus in einer gefragten Lage kann deutlich mehr zahlen als vorher, ein anderes Gebäude weniger. Eine Erhöhung ist deshalb für sich genommen noch kein Fehler in der Abrechnung.
Trotzdem lohnt der Blick auf zwei Punkte. Erstens: Wurde die höhere Grundsteuer im richtigen Abrechnungszeitraum angesetzt? Maßgeblich ist, für welchen Zeitraum die Abgabe festgesetzt wurde, nicht allein, wann die Vermietung sie bezahlt hat. Zweitens: Wurden gleichzeitig die laufenden Vorauszahlungen erhöht? Eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB ist nach einer Abrechnung möglich, muss aber angemessen sein und sich an dem tatsächlichen Ergebnis orientieren.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Notieren Sie den Gesamtbetrag, den Verteilerschlüssel, Ihre Fläche und die Gesamtfläche. Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem ausgewiesenen Anteil. Vergleichen Sie den Betrag außerdem mit dem Vorjahr: Ein Sprung von mehr als zwanzig Prozent ist ein Anlass, den Grundsteuerbescheid einzusehen. Sie haben nach § 556 Abs. 4 BGB Anspruch darauf, die Belege einzusehen; die Bereitstellung darf elektronisch erfolgen.
Ein Hinweis zur Einordnung: Der bundesweite Vergleichswert des Deutschen Mieterbunds für die Grundsteuer lag im Betriebskostenspiegel 2024 bei 0,18 € pro Quadratmeter und Monat. Das ist keine Obergrenze, sondern ein Durchschnitt; in teuren Städten liegen die Werte darüber.
Weiterlesen und selbst prüfen
Wie sich der Anteil grundsätzlich berechnet, erklärt der Ratgeber zum Umlageschlüssel. Wenn Sie Zweifel an einem Betrag haben, hilft der Beitrag zur Belegeinsicht; zur Einordnung der Höhe dient der Betriebskostenspiegel.
Sie müssen das nicht von Hand machen: Laden Sie Ihre Abrechnung in die kostenlose Prüfung. Grundsteuer, Verteilerschlüssel und Ihr Anteil werden ausgelesen und mit den Vergleichswerten abgeglichen.