Stand: 2026-09-06

Sind Aufzugskosten umlagefähig – auch im Erdgeschoss?

Betrieb, Wartung und Notruf gehören zu den Betriebskosten. Warum auch Erdgeschosswohnungen zahlen und wann das anders sein kann.

Kaum eine Position sorgt für so viel Ärger wie der Aufzug. Wer im Erdgeschoss wohnt und ihn nie benutzt, empfindet die Umlage als ungerecht. Wer im fünften Stock wohnt, findet sie selbstverständlich. Rechtlich ist die Frage überraschend eindeutig geregelt – mit einigen praktisch wichtigen Ausnahmen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Aufzugskosten umlagefähig sind, wie sie verteilt werden und welche Rückfragen sich lohnen. Er behandelt die Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Einzelfall.

Die Rechtsgrundlage

§ 2 Nr. 7 BetrKV nennt „die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs“. Ausdrücklich dazu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

Umlagefähig sind diese Kosten nur, wenn der Mietvertrag eine Umlage von Betriebskosten vereinbart, § 556 Abs. 1 BGB. Bei einem älteren Vertrag, der einzelne Kostenarten aufzählt und den Aufzug nicht nennt, kann eine spätere Umlage problematisch sein. Prüfen Sie diesen Punkt zuerst; er entscheidet mehr als jede Detailfrage zur Verteilung.

Warum auch das Erdgeschoss zahlt

Betriebskosten werden grundsätzlich nach einem einheitlichen Schlüssel für die Wirtschaftseinheit verteilt, nicht nach individueller Nutzung. Der Aufzug dient dem gesamten Gebäude – er transportiert Handwerker, Umzugsgut, Kinderwagen und Besucher, und er erhöht den Wert und die Nutzbarkeit des Hauses insgesamt. Deshalb ist eine Umlage auf alle Wohnungen einschließlich des Erdgeschosses in aller Regel zulässig.

Anders kann es liegen, wenn ein Teil des Gebäudes technisch überhaupt keinen Zugang zum Aufzug hat, etwa ein separater Seitenflügel mit eigenem Treppenhaus. Dann fehlt die gemeinsame Nutzungsmöglichkeit, und eine getrennte Abrechnungseinheit ist zu prüfen. Auch eine ausdrückliche vertragliche Freistellung ist möglich; sie muss dann aber im Mietvertrag stehen.

Was nicht umlagefähig ist

Nicht umlagefähig sind Reparaturen, der Austausch von Bauteilen, die Modernisierung der Steuerung, die Erneuerung der Kabine und Nachrüstungen zur Erfüllung neuer Normen. Rechtsgrundlage ist § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Auch die Kosten einer Aufzugsversicherung, soweit sie Schäden an der Anlage abdeckt, gehören nicht in die Betriebskosten.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Vollwartungsverträge. Sie enthalten neben Wartung und Prüfung auch Reparaturleistungen und den Austausch von Ersatzteilen zu einem Pauschalpreis. Der auf Instandsetzung entfallende Anteil ist herauszurechnen. Viele Verwaltungen setzen dafür einen pauschalen Abschlag an. Verlangen Sie, dass dieser Abschlag in der Abrechnung erkennbar ist, und lassen Sie sich den Wartungsvertrag zeigen.

Notruf, Prüfung und Betriebsstrom

Die Aufschaltung auf eine Notrufzentrale ist laufender Betrieb und damit umlagefähig; dasselbe gilt für die wiederkehrende Prüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle. Der Betriebsstrom des Aufzugs gehört in diese Position und nicht in den Allgemeinstrom. Gibt es keinen separaten Zähler, wird geschätzt – die Schätzung sollte in der Abrechnung erkennbar sein.

Prüfen Sie, ob der Allgemeinstrom im selben Jahr auffällig niedrig oder der Aufzugsstrom auffällig hoch ist. Doppelerfassungen entstehen leicht, wenn Verwaltung und Messdienst getrennt rechnen.

Der Verteilerschlüssel

Ohne abweichende Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt, § 556a Abs. 1 BGB. Der Bundesgerichtshof stellt dabei auf die tatsächliche Fläche ab und nicht auf eine abweichende Angabe im Vertrag (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Möglich sind auch Schlüssel nach Personen oder nach Wohneinheiten, wenn sie vereinbart sind.

Rechnen Sie Ihren Anteil nach: Gesamtkosten geteilt durch Gesamtfläche mal Ihre Fläche. Weicht das Ergebnis ab, fehlt eine Erklärung – etwa ein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten oder eine zeitanteilige Verteilung.

Gewerbe im Haus

Nutzt eine Praxis oder ein Büro den Aufzug intensiv, während die Wohnungen ihn nur gelegentlich brauchen, kann ein Vorwegabzug für den gewerblichen Anteil geboten sein. Das gilt vor allem dann, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblich höheren Kosten führt. Fragen Sie nach der Gewerbefläche, dem darauf entfallenden Anteil und der Berechnung.

Wenn der Aufzug länger ausfällt

Ein längerer Stillstand kann zwei Folgen haben. Erstens entstehen währenddessen weniger Betriebskosten, weil kein Strom verbraucht wird; die Kosten für Wartungsvertrag und Prüfung laufen dagegen weiter. Zweitens kann ein erheblicher Ausfall, insbesondere in oberen Stockwerken, einen Mangel der Mietsache darstellen. Das ist eine Frage der Miete und nicht der Betriebskostenabrechnung – beide Punkte sollten getrennt behandelt werden.

Notieren Sie Ausfallzeiten mit Datum. Wenn Sie später über eine Minderung sprechen, ist diese Aufzeichnung die entscheidende Grundlage.

Vergleichswerte

Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds nennt für den Aufzug 0,20 € pro Quadratmeter und Monat. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 168 € im Jahr. Der Wert gilt nur für Gebäude, die überhaupt einen Aufzug haben. Liegt Ihr Betrag deutlich darüber, ist der Wartungsvertrag der erste Ansatzpunkt: Vollwartung ist teurer als eine reine Inspektion, und der Reparaturanteil darf nicht mit umgelegt werden.

Zwei Aufzüge, ein Betrag

In größeren Anlagen gibt es oft mehrere Aufzüge, die zu verschiedenen Aufgängen gehören. Werden die Kosten aller Anlagen zusammengeworfen und auf die gesamte Wohnfläche verteilt, zahlen Haushalte in einem Aufgang mit günstiger Anlage für die teurere im Nachbaraufgang mit. Ob das zulässig ist, hängt davon ab, welche Wirtschaftseinheit vereinbart wurde und ob die Anlagen tatsächlich gemeinsam genutzt werden können.

Diese Frage lohnt sich vor allem dann, wenn die Abrechnung eine Gesamtfläche nennt, die deutlich größer ist als Ihr Haus. Vergleichen Sie die Gesamtfläche mit der Zahl der Wohnungen im Aufgang. Ergibt sich daraus eine viel größere Einheit, fragen Sie nach dem Zuschnitt der Abrechnungseinheit und danach, seit wann er so gehandhabt wird.

So prüfen Sie Ihre Aufzugszeile

Notieren Sie die Gesamtkosten, den Schlüssel, Ihre Fläche und den ausgewiesenen Anteil. Fragen Sie nach dem Wartungsvertrag und danach, wie der Instandsetzungsanteil ermittelt wurde. Verlangen Sie die Rechnungen des Wartungsunternehmens und der Prüfstelle. Sie haben nach § 556 Abs. 4 BGB Anspruch auf Einsicht in die Belege.

Weiterlesen und selbst prüfen

Warum Reparaturen grundsätzlich nicht in die Abrechnung gehören, erklärt der Ratgeber zu Instandhaltung. Wie Anteile berechnet werden, steht im Beitrag zum Umlageschlüssel; die Einordnung der Höhe übernimmt der Betriebskostenspiegel.

Sie können die Zeile auch automatisch prüfen lassen: Laden Sie Ihre Abrechnung in die kostenlose Prüfung und sehen Sie in der Vorschau, ob der Aufzug auffällig teuer ist.