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Eigentümerwechsel: Wer rechnet die Nebenkosten ab?
Kauf bricht nicht Miete: Was nach einem Verkauf für Abrechnung, Guthaben, Kaution und Vorauszahlungen gilt.
Ein Verkauf des Hauses verunsichert viele Mietparteien. Bei den Nebenkosten stellen sich drei praktische Fragen: Wer rechnet für das laufende Jahr ab, wer zahlt ein Guthaben aus, und was passiert mit den Vorauszahlungen? Dieser Ratgeber ordnet die Lage und zeigt, welche Schreiben Sie aufbewahren sollten. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Der Grundsatz
Nach § 566 BGB tritt die erwerbende Person mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein: „Kauf bricht nicht Miete“. Ihr Mietvertrag läuft unverändert weiter, mit denselben Konditionen, derselben Miete und denselben Vorauszahlungen.
Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung im Grundbuch – nicht der Tag des Kaufvertrags und nicht der Tag, an dem Sie informiert wurden. Notieren Sie deshalb das Datum, das man Ihnen nennt, und bitten Sie um Bestätigung.
Wer für welchen Zeitraum abrechnet
Hier gibt es eine klare Grundregel, und sie kommt vom Bundesgerichtshof: Für einen Abrechnungszeitraum, der im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgelaufen war, ist nicht die erwerbende, sondern die veräußernde Seite verpflichtet, gegenüber der Mietpartei abzurechnen und eine Nachforderung geltend zu machen. Wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist, spielt dabei keine Rolle (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 – VIII ZR 168/03).
Für den laufenden Abrechnungszeitraum, in den der Eigentumsübergang fällt, tritt die erwerbende Seite nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein und rechnet ab. In der Praxis erstellt sie dann häufig eine Abrechnung für den gesamten Zeitraum; das ist für Sie unproblematisch, solange sie vollständig und nachvollziehbar ist.
Praktisch heißt das: Wird 2026 verkauft und fehlt noch die Abrechnung für 2025, ist dafür die alte Eigentümerseite Ihr Ansprechpartner – auch wenn die neue Verwaltung längst die Miete einzieht. Ein Verweis auf „Regelungen im Kaufvertrag“ ändert daran nichts; solche Absprachen wirken zwischen Käufer und Verkäufer, nicht Ihnen gegenüber. Kommen zwei Abrechnungen für denselben Zeitraum, fragen Sie ausdrücklich, welche gelten soll, und bewahren Sie beide mit den Zugangsdaten auf.
Fristen laufen weiter
Der Eigentümerwechsel verlängert keine Fristen. Die Abrechnung muss weiterhin bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, § 556 Abs. 3 BGB. Ein Verkauf ist für sich genommen kein Grund, der eine verspätete Geltendmachung entschuldigt.
Kommt die Abrechnung verspätet mit dem Hinweis, die Unterlagen seien beim Übergang verloren gegangen, verlangen Sie eine konkrete Darstellung: Welche Unterlage fehlte, wann wurde sie angefordert, wann lag sie vor?
Ihr Guthaben
Bei einem Guthaben gilt dieselbe Aufteilung. Betrifft es einen Zeitraum, der beim Eigentumsübergang schon abgelaufen war, ist die alte Eigentümerseite Ihr Ansprechpartner (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 – VIII ZR 168/03); betrifft es den laufenden Zeitraum, die neue. Praktisch empfiehlt sich trotzdem ein Schreiben an beide Seiten mit der Bitte um Klärung und Auszahlung, unter Angabe Ihrer Bankverbindung – schon damit keine Frist verstreicht, während die Zuständigkeit geklärt wird.
Bleiben beide untätig, ist das ein typischer Fall für eine kurze Beratung. Nennen Sie dort das Datum des Eigentumsübergangs und den Abrechnungszeitraum; mit diesen zwei Angaben lässt sich die Zuständigkeit meist sofort bestimmen.
Die Kaution
Die Kaution folgt eigenen Regeln. Nach § 566a BGB tritt die erwerbende Person in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheitsleistung ein. Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung, dass die Kaution übergegangen ist und wo sie angelegt wird.
Bewahren Sie den ursprünglichen Zahlungsnachweis auf. Er ist Ihr wichtigster Beleg, wenn Jahre später über die Höhe gestritten wird.
Vorauszahlungen
Die zuletzt wirksam vereinbarte Vorauszahlung gilt weiter. Eine neue Eigentümerseite kann sie nicht allein deshalb erhöhen, weil sie das Haus erworben hat. Eine Anpassung setzt nach § 560 Abs. 4 BGB eine Abrechnung voraus und muss deren Ergebnis entsprechen.
Erhalten Sie kurz nach dem Verkauf ein Erhöhungsschreiben, fragen Sie nach der zugrunde liegenden Abrechnung. Fehlt sie, widersprechen Sie und zahlen Sie zunächst den bisherigen Betrag weiter.
Wohin Sie zahlen
Zahlen Sie erst auf ein neues Konto, wenn Sie sicher sind, dass die Aufforderung berechtigt ist. Verlangen Sie eine schriftliche Mitteilung, die den Eigentumsübergang bestätigt, und im Zweifel einen Nachweis. Eine Zahlung an die falsche Stelle kann Sie nicht von Ihrer Pflicht befreien.
Ein kurzer Anruf bei der bisherigen Verwaltung klärt das meist schnell. Dokumentieren Sie die Umstellung mit Datum.
Umwandlung in Eigentumswohnungen
Wird das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und Ihre Wohnung an eine Privatperson verkauft, ändert sich die Abrechnungsgrundlage spürbar. Ihre Vermietung erhält dann selbst eine Abrechnung der Eigentümergemeinschaft und leitet daraus Ihre Abrechnung ab. Dabei entstehen typische Fehler: Verwaltervergütung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und Kontoführungsgebühren stehen in der WEG-Abrechnung selbstverständlich, gehören aber nicht in Ihre Mietabrechnung.
Prüfen Sie deshalb, ob Ihre Abrechnung Positionen enthält, die aus der Eigentümerabrechnung stammen. Ein sicheres Erkennungszeichen sind Begriffe wie „Hausgeld“, „Rücklage“, „Verwaltervergütung“ oder „Miteigentumsanteil“. Bitten Sie in diesem Fall darum, die WEG-Abrechnung und die daraus abgeleitete Mietabrechnung nebeneinander zu erläutern.
Der Ansprechpartner ändert sich
Nach einem Verkauf dauert es oft Monate, bis die Zuständigkeiten geklärt sind. Für Sie ist wichtig, dass Ihre Schreiben die richtige Stelle erreichen und dass Sie den Zugang belegen können. Richten Sie wichtige Schreiben in der Übergangszeit an beide Seiten und weisen Sie darauf hin, dass Sie das vorsorglich tun.
Das gilt besonders für fristgebundene Erklärungen: Einwendungen gegen die Abrechnung, die Anpassung der Vorauszahlungen und die Bitte um Belegeinsicht. Ein Schreiben, das an eine nicht mehr zuständige Verwaltung geht und dort liegen bleibt, kann Sie eine Frist kosten.
Wenn sich der Umlageschlüssel ändert
Ein neuer Eigentümer bringt oft eine neue Verwaltung und eine neue Software mit. Prüfen Sie in der ersten Abrechnung nach dem Wechsel besonders sorgfältig: Stimmen Gesamtfläche, Verteilerschlüssel und Abrechnungseinheit noch mit den Vorjahren überein? Ein Wechsel des Maßstabs setzt eine wirksame Erklärung vor Beginn des Abrechnungszeitraums voraus, § 556a Abs. 2 BGB.
Legen Sie die alte und die neue Abrechnung nebeneinander. Unterschiede in den Bezugsgrößen fallen so sofort auf.
Modernisierung nach dem Kauf
Häufig folgt auf einen Verkauf eine Sanierung. Für die Betriebskostenabrechnung gilt unverändert: Modernisierungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht hinein, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Eine Modernisierung kann zu einer Mieterhöhung führen – das ist ein anderes Verfahren mit eigenen Voraussetzungen.
Achten Sie deshalb darauf, ob nach der Sanierung neue Positionen in der Abrechnung auftauchen. Zulässig sind allenfalls neue laufende Betriebskosten, etwa die Wartung einer neu eingebauten Anlage.
Weiterlesen und selbst prüfen
Zur Fristberechnung lesen Sie den Ratgeber zur Frist für die Nebenkostenabrechnung. Wie Sie ein Guthaben durchsetzen, erklärt der Beitrag Guthaben und Auszahlung; zur Erhöhung lesen Sie Erhöhung der Vorauszahlungen.
Ob die erste Abrechnung der neuen Verwaltung zu den Vorjahren passt, sehen Sie am schnellsten im direkten Vergleich: Laden Sie sie in die kostenlose Prüfung.